购房人房贷断供开发商需要承担连带责任吗.docx

购房人房贷断供开发商需要承担连带责任吗？

作者：范水艳发布时间：2022-06-1018:19:53打印字号：大|中|小

近年来，购房人因逾期偿还借款，银行将购房人和开发商告到法院，要求购房人还款，开发商承担连带责任的案件屡有发生。那么，开发商是不是都应该承担连带责任呢？

近日，西安中院审监庭就审理了这样一起案件。

基本案情

李某购买房屋后与银行签订借款合同，开发商为李某承担保证责任。在还款期间，李某出现债务危机，未按期向银行还款，且房屋已经被法院拍卖。因此，银行将李某和开发商诉至法院，要求李某承担还款责任、开发商承担连带责任。一审支持了银行的诉求，而开发商认为是银行不积极办理抵押权登记，导致李某抵押贷款的房屋被拍卖，银行存在过错，遂向西安中院申请再审。

案件分析

李某作为借款人，自然要承担还款责任，那开发商和银行，各自在借款合同中的义务是什么呢？

开发商的义务

按期交房，办理房产证，并将房屋办理抵押权属登记的手续交给银行办理抵押权证。

银行的义务

在购买人设定抵押预告登记的房屋可能出现权属变化时积极主张自己的权利。

开发商提供保证的目的是在购房人所购房屋抵押权设定之前这段期间内，为银行贷款的安全性提供保证，这个保证责任是有期限的。在这个期限里，如果开发商故意促使结束期限到来，想摆脱保证责任，法律会认为结束条件没有成就，开发商应当承担连带责任。如果银行担心自己的贷款不能清偿，故意阻止保证期限的结束条件成就，法院就可能认为银行存在恶意，而不支持其要求开发商承担连带责任的请求。

从本案调查的事实看，开发商已经为李某办理了房产证并将证件提交房管部门办理抵押登记，阶段性保证责任区间已结束。而此时，银行知道法院查封行为并未积极主张权利，导致办理抵押权证的房屋被拍卖，无法实现抵押权。而开发商在这个过程中，并没有过错，因此银行要求开发商承担连带责任的理由就不成立。反之，如果是开发商迟延办理房产证，导致抵押权证不能及时办理，而此时购房人断供，开发商就应该承担保证责任，也就是连带还款责任。

合议庭对案件涉及的抵押预告登记效力、阶段性担保责任的责任区间等问题进行详细的分析认定。最终认定保证合同解除条件已经成就，开发商不应再承担连带保证责任，再审遂作出撤销一审判决中开发商连带责任的判项。

法条链接

《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时解除，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。

《中华人民共和国物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《中华人民共和国合同法》第四十五条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时解除，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。

注：因该案发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，法律适用均为民法的单行法。

本案虽为个案，但在房地产抵押贷款领域却很普遍，极具典型性。西安中院在深入探究法理的同时，又依法平等保护诉讼各方的权利和利益。通过该案的审判，依法支持了民营企业的合法诉求，也为我市各类企业的经营活动营造公平、公正、透明、稳定的法治环境，充分彰显了法院司法裁判对各类市场主体依法经营的引导和对优化西安营商环境的法治保障作用。

发商阶段性保证责任解除条件的判定

开发商的阶段性保证责任通常是在商品房预售买卖交易中，为了促使交易完成和解决银行在放款至取得房屋抵押权证期间的风险，而提供的连带责任保证。这种保证责任在法律性质上是一种附解除条件的合同，即当抵押登记办妥后，开发商即免除保证责任。

判定开发商是否已经满足了阶段性保证责任的解除条件，主要依据以下几个步骤：

检查合同条款：首先，需要查看购房合同和阶段性保证合同中关于解除条件的具体约定，这些约定通常会详细说明开发商保证责任解除的具体条件，如抵押登记的办理、产权证的取得等。

核实相关登记手续：其次，需要核实开发商是否已经协助买方办理了必要的抵押登记手续，并且买方是否已经取得了相应的产权证书或者抵押权证。如果这些手续已经完成，且不存在预告登记失效等情形，那么开发商的阶段性保证责任通常会随之解除。

审查是否存在特殊情况：最后，需要考虑是否存在由于第三人原因导致解除条件未成就的情况，如是否存在借款人不配合或房屋登记中心延迟办理等情形。如果这些情况导致解除条件未能成就，但开发商本身无过错，开发商可能仍需承担保证责任。