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广州市“三旧”改造中的

城市更新发展研究

——猎德村改造案例分析

广州大学建筑与城市规划学院

城市规划原理

指导老师曲少杰

建环零八一班

罗明艺0816030016

摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德

村的改造为例进行分析。猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中

出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造容积率猎德村城市规划

1、调研概况介绍

三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。三旧“”改造是国土资源部与广东省开展

部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占

据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的空心“村”。具体包括上

世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、

园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设

施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

1.2旧村改造具体进展情况

2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案

审批工作。其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工

建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订

拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以

及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；

在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具

有历史文化保护价值的旧村整治项目。

1.3主要政策依据

⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）

⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）

⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122

号）

⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）

⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）

⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）

1.4全面改造模式的财政支持政策

⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在

土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

⑵．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，

需缴交的土地出让金可以适当延期。

⑶．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收

入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。

剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城

中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建

设等用途。

1.5猎德村概述

猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城中南部，南临珠江。目前共有户

籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口。村址面积约31万平方米。另外，

还有发展经济用地约23万平方米。

据《信息时报》报道，猎德地理位置得天独厚，水网交错，土地肥沃遥祖辈以农业耕种

为主，少部分人经商，极少数人海外谋生。猎德盛产杨桃、甜橙等水果，是有名的水果产地

和集散地。猎德先辈从粤北珠玑巷南迁，最后落籍猎德村，从宋朝开村，至今已有900多年

历史。是广州老八区中保存最完整的水乡之一。村内现存祠堂十多座，始建于嘉庆、道光、

光绪年间不等。还有市级文物保护单位龙母庙。

2、猎德村现状分析

2.1土地使用状况调查

猎德村现有800多年的历史，世代以农业为生。随着广州城