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浅析当下房地产行业的法律风险及应对方案

摘要：近年来，由于我国政府施加以各种各样的政策给房地产市场“降温”，我国房地产行业已经产生了极大的变化。由于政策导向影响，部分地产商为了追求利益，使得市面上产生了许多违约甚至是违规操作的现象。鉴于此，地产商与业主、合作方之间的纠纷与矛盾也就应运而生。有相当一部分的纠纷因双方分歧过大，无法达成和解，最终只能通过诉讼解决。本文对房地产行业易发生的纠纷进行研究，明确法律风险，并提供应对方案。

关键词：房地产；法律风险；应对方案

一、当下房地产行业的法律风险概述

1.房地产实操中各流程存在的风险

首先，在土地资源日益紧俏的当下，部分规模较大的城市可开发用地不断减少。部分地产公司会选择以收购其他已取得目标土地的公司部分或全部股权、与其他地产公司合作成立房地产项目公司共同取得目标土地的开发使用权限。但在进行收购或合作开发前，某些地产公司因年度任务重、急于取得资金收益等因素，并未有效进行尽职调查，在尚未明确项目具体风险的前提下急于签订合同，从而造成收购、合作后各种纠纷频发、疲于解决诉讼问题，从而导致法律风险增加。

其次，地产公司若在房地产项目的施工、建筑过程中缺乏风险意识，还容易造成多种纠纷。例如，由于前期建筑设计工作不够严密，造成设计缺陷，以致后续建筑的过程中问题频发，后期不得不更改施工方案，重新向房产部门报批；房地产项目施工过程中，因资金结算存在纠纷等问题，造成工程进度缓慢，无法按期完成施工或建筑质量不达标，从而遭受行政处罚并易陷入建设工程合同纠纷的诉讼中；同时，因房地产领域中违法分包、转包、违规肢解分包等情形频繁出现，无资质的施工单位、由包工头领导的施工队缺乏正规的技术及人员保障，易产生工程质量事故、工人受伤无人负责等问题，这也会出现一定的法律风险。

再次，销售阶段是各个地产公司工作的重中之重，因房地产项目只有完成销售，才能实现资金回笼，其关键性不言而喻。综合看来，大部分地产公司成立的目标均是为了追求利益最大化，在销售阶段实施一些违规的做法也属利益使然，但相应的风险也就相伴而生。例如对外发布的房地产广告中违反了我国《广告法》或《房地产广告发布规定》等法律法规，对于投资、升学、交通情况等情形作了不当承诺，或对房地产项目的具体内容进行了虚假夸大宣传，使得公司遭受高额行政处罚，并有被业主提起群诉的风险。此外，对于当下房地产监管部门所明令禁止的“首付分期”等违规销售模式仍未完全杜绝，违规销售所带来的法律风险仍然十分严重。

2.法规、政策、城市规划变更的不确定性带来的风险

当下，我国房地产行业发展势头迅猛，但由于房地产类法律法规与政策出台的不确定性，在法规、政策、政府导向迅速变化后，许多地产商经常会显得应对不及。我国政府的相关部门出于宏观的考量，如保护人民群众的利益、保护自然环境等因素，经常会出台一些给房地产市场“降温”的政策。但对于地产商来说，这些不确定的法律、政策的出台很可能就意味着当年收益的迅速减少，造成许多正在履行中的合同将面临无法继续履行的境地，这也让其面临着较大的法律风险。

二、简述房地产法律风险的应对方案

1.建立固定证据的意识

证据作为诉讼中审判人员认定案件事实经过的基本依据，其重要性是不言而喻的。而作为地产公司，有效地建立起固定证据的意识，能够较好地防范纠纷的产生及扩大。在房地产开发、建设、交易、售后维护的全过程中，一定要做到各个环节均保留好相关的证据。其中，商品房买卖合同作为房地产交易的最根本证据，应当受到每一家地产公司的强烈重视。房地产公司应当建立一个完备的商品房买卖合同的运行体系，从根据住建部制式范本制定商品房买卖合同附件，到实际签订后的合同履约，再到根据实务查缺补漏不断完善，一个完备的商品房买卖合同运行体系，能够有效地帮助地产商、业主及时明确权利义务关系，从而达到减少诉累的显著效果。

2.提高对法律法规、政策信息的关注、理解和运用

为了更好地避免因法律法规及政策性变动导致的法律风险，地产公司应当提高对于与地产业相关的立法、制定政策等信息的关注度，并应及时强化对于新制定的法律法规、政策的学习以及培训，进而做到公司内员工对于以上的法律规定、政策实施的及时认识、有效掌握并提高防范行业内法律风险的能力。地产公司从业人员不应依照以往经验处理一切事务，对于新发布的相关规定应当及时掌握，增强自己风险防范的意识。在实务中，地产从业人员也应当在全过程中保证行为、语言的规范、合法性，以防止表意不清的情形发生，最后出现无法调和的矛盾。此外，地产公司应当与政府的房地产相关部门建立有效的沟通，及时接收与行业相关的重要信息及政策导向，并根据上述信息的变化及时调整自身工作内容，以防范因接收信息滞后所带来的相关风险。

3.应以诚实信用的理念贯穿实务

诚实信用原则作为民法的基本原则之一，要求民事主体在从事民