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“天和新城”物业服务管理方案

计划书

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内江市佳园物业管理有限公司

.二零一五年十二月

目录

前言

关于“天和新城”项目物业管理费收费标准的建议

第一章管理服务理念和目标

一、物业基本情况

二、物业管理服务的重点难点分析

三、管理服务理念

四、管理服务目标

第二章项目管理机构运作方法及管理制度

一、项目管理机构，工作职能组织运行图

二、整体运作程序系统

三、信息反馈系统

四、项目经理的管理职责、内部管理的职责分工

五、日常管理制度和考核办法目录

第三章管理服务人员配置

一、本项目工作人员设置

二、员工培训

第四章物业管理服务实施方案

第一节物业共用部位、业主或使用人自用部位维修服务方案

第二节物业管理区域内共用设施设备的管理、维修方案

第三节业主、使用人室内装饰装修管理服务方案

第四节物业管理区域内清洁保洁方案

第五节物业管理公共区域内公共秩序维护方案

第六节物业区域内车辆行驶停放及停泊管理方案

第七节绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案

第八节物业档案资料管理方案

第五章物业维修和管理的应急措施

第一节本项目范围内突然断水、断电、无天然气的应急措施

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第二节业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

第三节雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

第四节发生治安事件的应急措施

第五节消防应急措施

第六节电梯故障应急措施

第七节住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案

第六章社区文化及精神文明建设.

第一节机构设置.

第二节活动设计.

第七章特约服务方案.

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前言

非常感谢四川星东房地产开发公司能够给敝司机会对

“天和新城”项目进行物业管理服务，敝司深感荣幸！

通过对“天和新城”总体设计资料的研究，以及对“天

和新城”地域特点和建筑类型的综合分析，我们针对该项目

量身打造了这份立足于“天和新城”所在地域和目标客户群

理解的物业管理方案计划书，请审阅。

随着项目的逐渐推进，我们还将根据进度逐步参与和介

入项目的整个开发过程，在项目开发的各个环节提出物业管

理方面的合理化建议，尽可能的协助开发公司避免项目建成

后，出现使用及管理方面的各种问题。

我公司深信，凭借贵司在物业管理方面的重视程度，以

及我司相关从业人员的丰富管理经验，“天和新城”物业管理

必将达到本土同质项目的较高水准，同时，“天和新城”项目

也必将成为主城区项目开发的成功典范。

顺颂商祺！

内江市佳园物业管理有限公司

2015.12.08

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关于“天和新城”项目物业管理费收费标准的建议

目前，“天和新城”项目办理预售许可在即，项目物业管理

费标准也应尽快制定出来。

房地产开发项目制定物业管理费收取标准主要有两种方法：即

“成本核算法”和“区域参照法”。“成本核算法”是首先要采集详尽

的项目资料和数据，根据计划好的服务标准来对项目作相对准确的成

本预算，再加上正常的管理利润，从而得出应收取的物管费标准；而

“区域参照法”则是直接比较同区域同质的其他开发项目收费标准，

根据自身定位及管理要求来参照制定物管费标准。（内江市两区目前

主要楼盘物管费收费标准附后）一般说来，“成本核算法”适用于已

建成且可以立即投入使用的项目，而新建项目大多采用“区域参照

法”。项目物管费标准一旦确定，其项目的服务标准也就随之定下了。

在本项目的物管费标准制定上，我司建议如下：

一、随着经济的发展和生活水平的提高，居民对居住环境和生活

品质都有了越来越高的要求。特别是改善型