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未取得产权证是否导致租赁合同无效

律师说案

坐落本市石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层房子为原

告更新企业出资建筑，原告到现在未获得该房子全部权证。2000年9

月16日，原告与中介企业签署了一份《房子租借中介代理协议书》，

依据协议书商定，原告全权拜托中介企业负责将上述房子对外租借。

同年9月18日，中介企业与被告博华企业签署了一份《中介协议》，

该协议商定，中介企业将原告拜托其出租的上述房子介绍给被告，并收

取被告中介服务费30万元。同日，原、被告签署了一份《协议书》，

《协议书》商定：原告将鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层，建筑

面积为2300平方米的房子租借给被告使用，一次租断价钱每平方

米2000元，租期自原告交托被告钥匙之日起25年；在租借期内，被

告有权自行决定将上述房子转租别人。该《协议书》应付款方式及两方

的责任、义务等均作了商定。

《协议书》签署后，被告先后给付原告房子租金140万元。2000

年12月15日，被告与大丰咨询企业签署了一份《房子使用权转让协

议》，被告将上述房子中的第三层建筑面积为585平方米的房子转租

给大丰咨询企业使用，转让年限自2001年1月1日至2024年6月

30日止。同年12月28日，被告与陈某某签署了一份《房子使用权

转让协议》，该协议商定，被告将上述房子中的基层，建筑面积为

200平方米房子转租给陈某某使用，转租年限自2001年1月至2024

年6月30日止。被告对上述房子中的第四层部分房子进行了装饰。

2006年，原告诉至人民法院，要求确认原、被告签署的《协议书》

无效，判令被告迁出。

以案说法

原告诉称：石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层房子系

原告出资建筑。2000年9月18日，被告明知原告未获得该房子全部权

证，即与原告签署了一份《协议书》，商定原告将上述房子租借给被告使

用。因原告到现在未能获得上述房子的全部权证，且商定的租借期25

年超出有关的法律规定，故要求确认该《协议书》无效。

被告辩称：原告要求认定租借协议无效没有法律依照，且违犯《中

华人民共和国合同法》第五十二条的规定及最高人民法院《对于合用

中华人民共和国合同法若干问题的解说（一）》第四条的规定。当前房

子已经租给案外人，所以本案不只波及原、被告的实体利益，还波及到

其余第三人，考虑到社会和经济次序的稳固，请驳回原告的诉讼恳

求。

人民法院经审理查明：北京市石景山区规划行政主管部门于2000年

1月6日颁发了《建设工程规划允许证》，准予诉争房子的建设。2001

年1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监察站对诉争

房子的工程质量作了核验，结论为切合合格等级。现诉争房子已由被

告另行出租给案外人。

人民法院以为：本案的争议焦点是怎样合用法律确认诉争租借合

同的效劳。最高人民法院《对于合用中华人民共和国合同法若干问

题的解说（一）》第四条规定：合同法实行此后，人民法院确认合同

无效，应该以全国人大及其常委会拟订的法律和国务院拟订的行政法

规为依照，不得以地方性法例、行政规章为依照。本案中，原告以为

建设部《城市房子租借管理方法》第六条规定“有以下情况之一的房

屋不得出租：（一）未依法获得房子全部权证的”，据此要求确

认租借合同无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效

的依照，明显与最高人民法院上列司法解说的规定不相切合，本院不

能采信。本案诉争的房子，是由原告提出申请，在获取有关管理部门

同意后建筑的，建成后由工程质量监察管理部门核验合格，故房子的

产权并无争议，房子的建筑质量也切合使用条件。原、被告签署合同

时意思表示真切，合同的内容也其实不为法律所严禁，该合同应为有效。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：