房地产-行业研究框架专题报告.docx

证券研究报告

房地产行业研究框架专题报告

西部证券研发中心2024年9月1日

分析师|周雅婷S0800523050001zhouyating@分析师|翟苏宁S0800524040005zhaisuning@

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核心结论

?宏观层面：行业中期主要受政策影响，包括调控政策、财政税收政策、货币政策，长期来看人口、经济发展增速、收入水平对房地产行业长周期需求有较大影响。

?中观层面：以拿地、融资、开工、销售、竣工、库存、投资、需求等为主要观测维度。当前销售端二手房表现强于新房，但仍处于以价换量阶段，且边际有所走弱；融资端有所修复，但主要体现在供给侧的贷款及自筹资金，需求侧预收款及按揭贷款修复缓慢；受资金来源不充足及销售低迷影响，房企信心不足，拿地规模仍未修复；开工跌幅略有收窄，竣工在高基数下出现同比走弱，房地产投资则持续承压；库存绝对值回落，但去化周期仍处于高位；需求潜力仍存，但置业意愿不足。

?微观层面：地产公司的核心竞争力包括以低价获取优质土地的拿地能力，获取低成本资金的融资能力，以及打造高溢价产品的产品力；从房企经营策略来看，主要包括高周转、高利润、多元化等维度，不同的策略在行业发展不同阶段各有优劣，在当下市场下行期，房价限制解除背景下，高利润产品打造策略或更胜一筹。

?投资复盘：复盘行业历史周期，地产强势上涨周期均以政策放松为起点，以基本面兑现为延续，出现多轮行情，政策收紧后行情陆续进入尾声，政策力度强，基本面反响充分则行情延续性更强。本轮地产下行周期中，政策出台力度相对克制，释放节奏平稳，基本面修复力度偏弱或持续性不佳，因而板块始终未见持续性行情。

?投资建议：一二手房销售在8月后开始走弱，临近金九银十旺季，市场同样未出现躁动信号，基本面仍有一定压力。政策预期成为近期博弈核心，8月底-9月上旬为政策出台的窗口期，进而带动销售旺季市场情绪，有助于全年商品房市场销售规模提升，进一步提振市场信心。指数破前低，基本面有边际走弱下，若有利好政策出台或有交易性机会。推荐：二手房市场保持热度下，推荐中介龙头贝壳；规模适中，聚焦核心城市，背靠国企资源的越秀地产；聚焦浙江杭州区域，产品力导向优质民企滨江集团；深圳城中村改造概念龙头天健集团。关注龙头央企华润置地、中国海外发展；品质类房企绿城中国；具备稳定现金流民营房企新城控股、龙湖集团。

?风险提示:销售市场改善不及预期风险。政策落地进度或松绑程度不及预期风险。房企债务违约风险。

行业评级

超配

前次评级

超配

评级变动

维持

近一年行业走势

4% -2% -8%-14%

4% -2% -8%-14%-20%-26%-32%-38%

-440232024-0

-50%

-082023-12

-082023-122024-04

相对表现

1个月

3个月

12个月

房地产

-3.86%

-9.18%

-12.6%6

沪深300

-5.4%

-21.02%

-41.63%

目录

CONTENTS

01宏观层面：聚焦地产周期的要素

02中观层面：观察行业发展的脉络

03微观层面：评估行业公司的锚点

04投资层面：探索股价变化的机理

中短期因素：行政调控政策影响供需两侧

?中短期来看，中央和地方层面的各类行政手段调控政策的变化，可通过影响住房需求或供给进一步影响行业成交及价格变动。如对限购政策的收紧或放松可导致购房资格人群基数的变动；调整购房首付比例及商贷利率会改变购房门槛及购房成本，从而影响购买力及购房意愿。

?通常需求端调控政策见效较快，而供给端政策效果存在一定时滞，供需错配导致行业出现周期性波动。

?此外，一些指导性调控政策还会同时影响行业供需两侧进而作用于基本面，如鼓励以旧换新、鼓励国企收购存量住房用作保障性住房等。

限贷政策购房资格落户限制买房与落户挂钩户籍制度贷款利率购房成本公积金政策首套房认定标准住房供给端限售政策房型要求保障要求指导性调控以旧换新图1：行业行政调控政策梳理

限贷政策

购房资格

落户限制

买房与落户挂钩

户籍制度

贷款利率

购房成本

公积金政策

首套房认定标准

住房供给端

限售政策

房型要求

保障要求

指导性调控

以旧换新

限购政策

住房需求侧

首付比例

宏观调控政策

限价政策

鼓励收购存量房

资料来源：西部证券研发中心整理