蓄力谋势 待时而动-2024年二季度大中华区物业摘要-仲量联行.pptx

蓄力谋势待时而动

大中华区物业摘要;;;;;;

随着城市化进程的加速和经济的快速发展,城市空间扩容和边界开发强度提升成为一种普遍现象,城市新兴功能区顺势而兴,伴随着人才与产业在空间上的迁移和集聚,在都市的新兴功能区逐渐培育新兴商务区和都市工业园。近年来,广深双城见证了广州国际金融城、琶洲片区和深圳前海三湾片区、宝中片区等新兴商务区的逐步崛起。

广深新兴商务区内新兴产业加速聚集

新兴商务区所在的新型功能区位于城市产业功能组团的交汇处,毗邻服务业集聚区和制造业集聚区。这一区位优势使得新兴商务区具备与供应链上下游潜在商业合作伙伴紧密联系的竞争优势。与此同时,新兴商务区也为企业提供了充足而低价的空间和成熟的商业配套。

因此,广深两地的新兴商务区正逐渐成为新兴产业的聚集地,这尤其体现在三网融合、物联网、人工智能、云计算等高端科技互联网行业细分领域。2023年,琶洲片区的新一代信息技术实现营收655亿元,同比增长26.1%;截至2024年3月,前海片区已吸引超过9,000家科技企业和152个研发中心入驻。

科技互联网企业积极拓展新兴商务区办公楼市场

与传统CBD不同,以科技互联网行业为代表的新兴产业承托了广州新兴商务区的办公需求。截至2024年第季度末,科技互联

7;

由于供不应求态势已延续多年,北京的需求资源不断向周边卫星城市外溢,带动周边部分工业物流市场协同发展,从而形成以北京为内生需求为链接的需求圈。聚焦北京需求圈的发展历程,我们认为分为以下三个主要阶段:

第一阶段:北京需求圈初步形成

自2012年开始,随着天津持续迎来大规模供应放量,部分在京企业由于业务扩张产生的仓储扩容需求无法被满足,从而开始逐步迁址至性价比更高,存量更大的天津物流市场。其中,天津武清区以距北京最近的有利区位条件吸纳了亚马逊、阿里巴巴、京东、唯品会等来自京内的头部电商企业需求,成为当时天津租金水平最高,空置率最低的子市场。随后廊坊广阳、安次区域也借鉴武清发展模式,一定程度上扩大其???场体量与服务规模,主动承接部分北京外溢需求。以北京为核心,带动天津武清、廊坊广阳、安次区域共同发展的北京需求圈至此初步形成。

第二阶段:疫情期间政策因素导致北京需求圈严重收缩;

随着更多汽车零部件供应商与整车品牌进入全新的整零关系,零部件企业的动态与布局在市场上更加清晰;在技术革新愈发频繁的大环境下,市场对零部件的需求有望进一步增加,而相关零部件企业在办公楼、产业园区中的活跃度有望提升。

整零关系重塑:从硬件为中心的供应商向硬软件结合的合作方转型

在智动化转型的趋势下,汽车零部件供应商也在逐渐改变其自身定位。如今许多零配件制造商正重塑与整车品牌的合作方式,从以硬件为中心的垂直供应模式转为提供硬软件结合的完整解决方案的协同生产模式。现阶段,车企和零部件供应商将硬件制造与软件开发紧密集成,超越了传统的采购关系,共同打造更智能化的汽车产品。以某头部科技公司为例,作为技术提供商,该科技企业并不参与整车设计开发,但为整车品牌提供全套高算力智能化解决方案,包括但不限于硬件供应、并赋能生态内的整车品牌。

另外,整车与零部件供应商合作关系逐步转向Tier0.5化,

即双方达成战略合作,共同探讨新技术和解决方案,共享研究结果和技术。以近期在上海长宁扩租办公空间的某自动驾驶企业为例,该企业不仅研发生产激光雷达等自动驾驶的相关硬件,更与众多整车品牌如理想汽车、路特斯等进行长期深入合作,

共同开发面向量产市场的高级驾驶辅助系统。通过其硬件设备;

同时,我们观察到,在上述三个主要二线城市,超过25%的高端制造业租赁成交来自于升级和搬迁需求。这表明相对较低的市场租金一定程度上刺激了高端制造业租户升级、扩展或整合其现有办公空间。

展望未来,随着中国持续推动产业结构升级和向高质量发展转型,重点推动高端制造业的发展,这一行业将继续受益于政策和资金的支持而保持快速发展。同时,拥有高端制造业发展战略和具备高端制造业产业基础的主要国内二线城市的办公