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加强房地产企业内部控制的措施研究

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李中鲲

摘要：房地产在我国国民经济发展中占有基础性和先导性的地位，随着城镇化进程加快，我国房地产行业迎来了空前繁荣的发展环境。但同时房地产行业盲目扩张、追求片面利润的问题使行业中出现了很多违规操作行为，房地产企业经营管理潜在的风险也越来越多。近年来，国家先后出现了房地产“限购令”“限价令”“限贷令”等措施，对房地产行业进行经济宏观调控，在一定程度上促成了房地产行业整体的结构调整和产业升级。自2015年后，我国房地产市场经济增长有所下降，房地产行业的热度也逐步消减，在市场和政策的双重作用下，房地产企业必须尽快向现代化企业管理转型，从内部的升级和优化适应外部环境的压力，完善内部控制制度，抑制企业的经营成本，梳理业务流程。通过对内部的约束、规划、调整和评价等手段实现企业的经营目标，提升企业的市场竞争力，扩大企业的发展空间。在这一理论基础上，房地产企业如何建立完善的内部控制措施是当前值得讨论的一个问题。本文以房地产企业发展背景为基础，探究房地产企业利用内部控制制度转型升级的具体措施，为房地产行业未来的发展提出一些可行性建议。

关键词：房地产企业;内部控制;措施

一、房地产企业内部控制基本概述

（一）房地产企业的特点

房地产企业作为不动产与土地联系十分紧密，且其经营开发具有不可移动性的基本特征，企业在实际经营中表现出产业高价值性、关联性等经济特征。总的来说，房地产企业的特征主要体现在以下几个方面：

1.前期投入资金量大

房地产是资金密集型产业，企业的经营管理以及项目实施需要投入大量的资金，其中包括房地产项目开发所需要的土地出让金、区域开发安置金以及项目实施所需要缴纳的税金等，后期建设开发过程中需要投入大量的人、物、财等[1]。因此，房地产企业对资金的需求使投资者进入这一行业需要打破资金防线。但不可否认的是，过高的资金投入与潜在的风险成正比例，融资金融政策紧缩、行业不景气、市场信用制度混乱等问题都会给企业的经营带来风险，甚至影响到整个经济市场的安全性。

2.经营活动受行业限制

一方面，房地产市场的规模随着经济发展以及买房需求逐步扩大，企业受到市场的影响也随之升高，在激烈的竞争下，企业经营面临的不确定性主要来源于整个行业的发展;另一方面，房地产行业在国家宏观调控政策下常常受到外部政策环境的冲击，国家抑制房价的增长，同时提高土地购买价格，并限制消费数量。这些行为都会打击到企业的正常发展，整体环境对房地产企业具有最直接的影响力。

（二）国有房地产企业发展现状

2008年中央政府为了缓冲金融危机带来的经济增速缓慢问题实行了比较宽松的货币政策，放宽金融贷款政策，刺激经济增长，使房地产行业抓住了发展机遇。在市场刚性需求不断增长的基础上，房地产行业从2009年开始走上了市场空前繁荣的道路。但自2010年以来，市场上房价连续攀升、经济泡沫现象严重，国家为了调控市场出台了一系列管理政策，从房价、需求以及贷款等三方面出发，抑制了房地产增长过快的问题。直到2015年国家放开“买房”政策，通过央行降息、税收优惠等手段使房地产行业又重新活跃在市场经济中。随着城市化进程加快以及住宅用地结构性供应不足，2019年的房地产市场库存整体处于低位，产业聚集从一线、二线城市往三线、四线城市迁移，企业的融资渠道也更加多元化，房价价格变化不大，但市场份额依旧是房地产企业发展的趋势。可以预见，房地产行业的未来发展还具有很大的空间[2]。但同时，基于房地产企业本身受到外部环境影响比较大，房地产企业加快产业升级转型、调整经济结构是当前提高企业市场竞争实力的必要途径。

（三）房地产企业内部控制的关键环节

1.风险管理

房地产企业的风险管理事项包括：1）企业风险管理目标不确定、风险管理组织体系不健全、风险管理与企业实际情况脱轨;2）风险识别和评估不全面，未建立风险责任机制;3）针对信用风险、市场风险等流动性风险应对不及时，风险防范工作不到位;4）未针对不同种类的风险建立风险预警机制，重大风险应急预案缺失;5）聲誉风险管理缺失。

2.信息系统

房地产企业业务及财务信息系统的控制包括对数据中心服务的物理监控以及对信息系统设备的无力保护、分离科技岗位中的不相容职位、针对突发事件设置识别和调整程序、以信息服务质量为中心建立考核体系、建立网络防火墙保证信息数据的安全性、对重要数据进行备份记录。

3.内部监督

房地产企业对内部监督环节的控制措施应包括发挥企业管理层指导、监督与评价的职能、内部审计部门保证内部控制工作的有效性、以独立性和权威性作为内部审计管理机制建设的原则、强化内部审计的真实性和精确性、加强后期对整改工作的监督力度、对内部控制制度中存在的缺陷进行及时纠正。

二、国有房地产企业内部控制问题分析

（一）两权分离，内部人控问题严重

自我