共有产权房融资及融资过程中风险处置的研究.docx

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共有产权房融资及融资过程中风险处置的研究

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陈剑

【摘要】?通过借鉴国内外共有产权房的实践经验，文章以福州新榕金城湾项目40%产权部分为例，分析共有产权房在融资过程中所面临的困境与风险，结合福州市实际情况，针对风险提出共有产权房融资过程中的具体处置建议。

【关键词】?纺织企业;华联控股;转型路径;经济后果

?F275??A??1002-5812（2019）18-0048-03

一、引言

习近平总书记在十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的思想。为更好地解决我国城乡中低收入家庭住房困难以及改善民生问题，我国提出了将共有产权房制度作为中国住房保障政策的重要创新。早在2007年，江苏淮安等地就已经开始试行政府与中低收入家庭共同持有住房产权的住房保障模式改革。2014年4月，北京、上海等6地市被指定为共有产权房改革的试点城市。其中北京市于2017年正式推出共有产权房政策，提出5年内供应25万套共有产权房的目标[1]。福州市全面贯彻中央政策部署，于2018年面向市场推出了893套共有产权房，其中由福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称福州新榕公司）开发的金城湾393套，福晟集团开发的福晟钱隆府500套，购房人和政府代持机构分别持有60%与40%的产权份额。两个项目主要区别在于代持机构性质不同，前者由国有开发企业自持原项目产权的40%，后者由市国有房产管理中心（事业单位）持有40%产权，所需款项由财政拨款支付。

共有产权房本质属于保障性住房，现因地方政府预算资金不足，由国有企业代持40%部分共有产权，国有企业责无旁贷，但代持将占用企业大量流动资金加大资金融通压力。以新榕金城湾项目为例，按定价29200元/平方米计算，市值约为10亿元，代持40%产权份额将占用资金达4亿元左右。因此，不论是政府持有还是国有企业代持，如何有效将此部分产权进行融资成为亟待解决的问题。

二、共有产权房融资面临的困境

按照《物权法》第九十三条，福州市共有产权房为共有人之间按份额共有，二者是基于平等主体之间的合意而产生的共有关系，即政府机构或代持机构与共有产权房购买人（即60%产权所有人）之间订立相关合约，约定对共有产权房的份额。但由于福州市现有共有产权房定位为保障性住房，在该共有产权房内，共有产权房购买人享有使用权，而政府机构或代持机构对所持40%产权份额无使用权、收益权及处置权，权责利不匹配导致共有产权房融资面临巨大困境。

（一）产权不完整导致金融机构缺乏基础保障

为了降低买受人资金压力，共有产权房购买人可通过银行按揭最高贷款70%的购房款。福州新榕公司、市国有房产管理中心在与按揭银行协商签署合作协议时，按揭银行为了保护自身权益，在合作协议中约定：当评估价格不能覆盖买受自然人（即60%产权所有人）逾期贷款本息（包括复利、罚息等）、违约金、赔偿款及相关费用，银行方即根据与买受自然人签订的《借款合同》行使担保权利，即市国有房产管理中心或代持机构委托乙方将其持有的40%产权份额与买受人所持有的60%产权份额一并进行处置（包括拍卖、变卖等）。由于该条款的存在，导致代持机构对代持的40%产权份额没有处置权，即如若以40%产权进行融资，在60%产权份额产生的违约情况下，40%产权也将一并进行处置，并优先用于归还按揭银行。

因此，虽然福州新榕公司在依靠其自身良好资信的基础上，积极与各合作银行、信托机构、租赁公司及券商等金融机构探讨40%产权融资事宜，但各金融机构均认为，由于上述条款存在无法保障其自身权益，融资事宜至今无法有效推进。

（二）收益权缺乏无法满足融资还款条件

根据目前福州市共有产权房相关规定，共有产权房购买人拥有100%的使用权，无需对剩余的40%产权份额支付租金或其他费用，导致代持机构对持有的产权无法通过运营等方式产生收益;同时福州市共有产权房定位于保障性房屋，如何销售、回购或处置均由政府有权部门决定[1]，代持机构没有相应处理权，导致代持机构很难通过处置取得房价升值的收益。因此，各金融机构认为由于剩余的40%产权份额无法产生收益，致使融资缺乏还款来源支撑，无法满足最基本的融资还款条件。

（三）内在杠杆加剧价格波动风险

除共有产权房本身争议外，其融资过程中还受到另一个重要的制约因素：内在的高杠杆水平。共有产权房从本质上看，就是购房人除可通过银行按揭贷款外，政府再无偿借给40%房款用于购买商品房，其实质就是加大购房人的杠杆比例。我们知道，按揭贷款之所以会产生违约风险，除了购房者因自身原因无力偿还债务外，还有因为如果房屋转让价值小于按揭贷款的价值，按揭人就会理性选择违约[2]。即使这时借款人具备还款能力，但是出于理性的考虑，放弃还款的收益大