房地产开发税收政策汇集.pdfVIP

房地产开发各环节税收政策汇集

一、取得土地环节

1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应

由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合

同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土

地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依

照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国

有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金

为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地

土地使用税税率为4元/平米.那么2010年应缴纳多少土地使用税？

分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年

应缴纳2个月土地使用税:56000＊4*2/12=37333.33元。

2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土

地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五

贴花.

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的

计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳

税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或

者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.

二、设计施工环节

1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设

计合同,按收取费用万分之五贴花.

2、印花税(建安合同)：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安

装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。

3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括

银行同业拆借）所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1、营业税（销售不动产）:纳税人提供应税劳务、转让无形资产

或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动

产税率为5％。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资

产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生

时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营

业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地

使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为

收到预收款的当天。

2、土地增值税（预征）:除普通标准住宅不实行预征外，对其他

各类商品房,均实行预征.普通标准住宅是指由政府指定的房地产开

发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品

房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销

售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当

地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

除保障性住房外，我省预征率不得低于2％，具体税率参照当地

规定。

3、企业所得税(未完工开发产品）:企业销售未完工开发产品取

得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月)计算出预计毛利额,计

入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各

省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

(1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所

在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3％。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工,2010年4月

开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润

总额为-50万元,以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？

(假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、

地方教育费附加1%，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为

10％）

分析:该企业预收收入10000万元,应缴纳营业税10000＊5％＝

500万元，城建税500＊7%＝35万元,教育费附加500*3%＝15万元,

地方教育费附加500*1％＝5万元,土地增值税10000*2%＝200万元,

合计755万元。应纳税所得额＝—