建立房地产登记责任保险制度的现实意义.pdfVIP

建立房地产登记责任保险制度的现实意义

一、房地产登记错误及赔偿责任现状

1.我国房地产登记现行赔偿状况。我国现阶段，由于法治水平

尚低，社会诚信度不高，再加上现有登记人员素质等原因，登记错

误率是比较高的。实践中经常遇到的当事人制假、用假的行为有三

类：其一，采用伪造的身份证申请登记；其二，家庭内部成员与冒

名顶替的人共同申请登记，私自出售房屋；其三，伪造委托公证文

书甚至司法裁判文书后办理房地产登记。不动产登记赔偿金额通常

都较大。因我国房地产市场的高速发展，房地产价值涨幅巨大，因

此不动产登记错误造成赔偿的数额也非常巨大。

2.现行房地产权登记机构赔偿模式。一是现行实践对登记赔偿

性质认定。现行在登记赔偿的实务中，对登记机构的登记赔偿责任

都是采取国家赔偿的模式，适用的是国家赔偿中的行政赔偿。二是

1/6__来源网络整理，仅作为学习参考

现行实践对登记赔偿诉讼的体制。我国现行的登记错误赔偿诉讼采

用的是一种分离体制，主要依据最高法院《关于审理房屋登记案件

若干问题的规定》，

二、将责任保险制度引入登记赔偿制度的可行性

一是登记赔偿责任符合作为责任保险的保险标的。虽然从理论

上来看，对登记赔偿责任有为行政赔偿和为民事赔偿两种观点。但

从本质上来看，登记赔偿责任来源于因登记行为的错误而导致权利

人物权权益或利害关系人基于对不动产登记簿记载事项的信赖的期

待利益或其他利益受损，是对受损利益的填补。从某种程度上来

讲，登记赔偿责任是一种“侵权”责任，是“侵权人”登记机构对

因其登记错误造成的他人损害的赔偿。我国《保险法》对责任保险

的界定为：责任保险是以被保险人对第三者应负的赔偿责任为保险

标的的保险。由此可以知道，责任保险的保险标的是被保险人应负

的损害赔偿责任。而登记赔偿责任作为对登记行为受害人的损害赔

偿责任，符合作为责任保险的标的要求。二是登记赔偿的风险属于

2/6__来源网络整理，仅作为学习参考

责任保险的可保风险。责任保险要求的可保风险必须是纯粹的风

险，风险必须使大量的标的都有遭受损失的可能，风险有导致重大

损失的可能，同时风险不能使大多数保险标的同时遭受损失，并且

该风险具有预测的可能性。纵观登记赔偿的风险，对于登记机构来

说，是纯粹的风险，其仅具有赔付的可能性，而无获利的可能；大

量的登记行为均有致错的可能性，具有承担赔偿责任的可能；不动

产价值巨大，因不动产登记簿记载事项错误（尤其是权利归属事项

登记错误）导致的赔偿金额十分高昂；不动产登记相关法律法规对

登记审查设立了一定的标准，在登记机构履行了审慎审查的前提

下，相对于所有的不动产登记行为，登记错误的情形仍然是一个小

概率事件；在对以往的登记错误行为进行充分研究的前提下，不动

产登记错误导致的赔付的风险是可以预测的，并且随着法律的不断

修订完善，不动产登记人员的素质提高，不动产登记错误导致损害

赔偿的可能性应当是越来越低。因此，登记赔偿的风险具有责任保

险可保风险的特征。三是登记赔偿风险还具有大量性和同质性的特

3/6__来源网络整理，仅作为学习参考

征

三、引入责任保险制度的现实意义

1.有利于建立和提高登记机构的赔偿责任能力。现行我国登记

赔偿制度采取的是国家赔偿的模式，采用的也是国家负担的模式。

采取国家负担模式，势必以全体纳税人的金钱来弥补登记制度的受

益者，对未受益于登记制度的纳税人来说不公平；同时因登记机构

不直接承担赔偿责任，容易出现放松其工作人员的管理，致使其在

进行登记审查时放松注意水平的情况。所以理论界及实务界都在考

虑借鉴利用者负担模式，建立起由（补充资金来源的内容）登记机

构承担责任的方式，即登记赔偿责任基金制度。建立登记赔偿责任

基金制度，可以采取在现行登记业务费用之外额外按件收取登记赔

偿基金费用，或在现行收取登记费用之中抽取一部分建立登记赔偿

基金。依我国现行的行政管理体制，新建立额外收取行政费用需较

长的审批程序，同时也不符合我国行政管理体制改革（减少行政收

费）的方向。而采用从登记收费中抽取一定比例建立登记赔偿基

4/6__来