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吉林省房地产市场存在的风险及其防控对策研究

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王佳蕾

摘要：吉林省房地产金融杠杆率相对不高，金融风险总体可控，但阶段性、区域性、结构性的风险仍然存在，一些苗头性、潜在性风险转变为现实风险的可能性也在增加。因此，针对吉林省房地产市场现状与存在的风险，在执行国家政策框架内，不简单套用政策，有针对性地制定更合适自身特点的政策举措，有利于打好吉林省防范化解重大风险攻坚战，尽快建立房地产稳定发展的长效机制。

关键词：房地产市场房地产风险风险防控

：F299.23?：A?：1009—5349（2019）22—0054—02

房地产业作为国家经济的支柱性产业，对吉林省的经济发展也起到重要作用。房地产业是吉林省经济的重要支撑，可以带动吉林省地方经济很多相关产业和行业的发展。促进吉林省房地产市场稳定健康发展，能够拉动投资、刺激消费、提高居民居住水平，对加速城市化进程和增加就业机会也发挥着巨大作用。

一、吉林省房地产市场发展状况

2008—2017年，吉林省房地产市场经历了从快速增长到速度放缓，再到相对比较稳定的发展过程。这十年里，2014年和2015年房地产市场比较低迷，出现房地产企业和购房者对未来市场预期看淡，导致供给和需求锐减，房地产库存高企，房地产开发企业也减少对土地的购置和存储等情况，从总体上看其他年份，吉林省房地产市场的发展还是态势良好。

二、吉林省房地产市场存在风险

1.部分市县房地产库存压力较大

房地产库存问题曾是2015年吉林省房地产发展的最大阻碍，房地产高库存会对地方经济和房地产业发展产生巨大危害。随着吉林省政府房地产去库存政策的出台和实施，吉林省加快了化解过剩库存的速度。吉林省的较大城市，长春市和吉林市两大重点城市房地产去库存工作进展较快，现库存压力较小，但是还有一部分三四线非重点城市和县城房地产库存问题非常严重，如延边州、辽源等。

延边州住房和城乡建设局统计数据显示，截至2018年8月底，延边州商品房库存314.37万平方米，比2016年7月底的522.94万平方米减少了208.57万平方米，前8个月商品房累计销售面积104.67万平方米，同比下降27.74%。如果按照2018年前8个月的平均销售面积13.1万平方米计算，延边州商品房去库存周期为24个月，考虑到住房销售“金九银十”的规律，周期会有一定程度的缩短，但是应该仍然会超过18个月。尤其是图们和汪清，它们的库存去化周期分别为18个月和33个月。

2.重点城市存在房地产市场过热风险

吉林省房地产市场现如今的状况是：部分市县存在高库存积压的风险，但是一部分热点城市如长春和吉林，近年来又出现房价上涨过快、房地产市场过热的现象，这也极易聚集金融风险。下面重点详述一下情况最严重的长春市的情况。

2015年，长春市的房地产市场存在严重的库存问题，但是由于长春市旺盛的市场需求，商品房住房吸纳周期不断缩短，市场情况逐渐回升，房地产市场存在的问题逐渐由库存问题转化为房价上涨过快的问题。根据长春市房地产协会统计数据，2015年6月，长春市商品住宅销售均价为5995.5元/平方米，到2017年1月时，均价为6249.3元/平方米，同比仅增长3.9%，但是到2017年12月均价快速上涨至7079元/平方米，2018年1—12月均价继续上涨至7763.1元/平方米，同比增长9.2%。由此可見，自2017年以来，长春市房地产市场出现该阶段过热情况，房价上涨幅度过大，容易催生出房地产市场泡沫，导致金融风险。

3.房地产开发企业负债率较高

在整个经营过程中，企业负债率是一个非常重要的财务指标，同时它还是衡量企业经营正常与否的一个关键性数据。吉林省房地产开发企业2014年至2017年的资产负债率分别为84.2%、83.1%，84.2%和82.2%，均已经超过80%的警戒线。与全国房地产情况相比，这四年也远超全国房地产平均资产负债率77.0%、77.7%、78.3%和79.1%的水平。将我国31个省、直辖市2017年房地产开发企业资产负债率按照从低到高排列，吉林省位于第20位，吉林省房地产开发企业的资产负债率处于较高的位置。

吉林省房地产资产负债水平过高，表明房地产企业在经营和现金流上出现问题，资金紧缺，经营已经面临较大风险，这不仅有可能给企业带来短期的资金风险，并且因为企业会面临固定资产发生减值和不能变现的问题，更有可能导致企业资不抵债，以破产告终，最终造成金融风险。

三、风险控制条件下吉林省房地产市场健康发展对策

1.发挥主体作用，建立风险防控体系

首先，从政府层面，完善调控政策，防范房地产市场风险。调整与完善吉林省住房、土地、税收与金融政策，防范与控制房地产市场金融风险，探讨建立房地产市场调控的长效机制。各地区要根据实际做好当地住房发展规划的编制工作，调控住房供需结