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二次城市规划

摘要：随着城市社会经济的快速发展以及外部市场环境日新月异，引起城市

用地性质的持续调整。灰色用地的概念引入对城市用地开发、用地潜力的挖掘具

有积极的作用。针对灰色用地提出的二次城市规划作为一种动态的城市规划方

法，不仅提高了规划的弹性，而且灰色用地的开发和利用也满足了城市发展的需

求。

关键词：灰色用地、工业用地改造、可持续发展用地、二次城市规划

1、概述

1.1灰色用地概念及意义

某些地区由于外部环境不够成熟、未来发展的不确定性等因素，使其具

备灰色的特性，不能按照正常的总体规划将土地利用规划一步落实到位，可以先

赋予其将来易置换的用地功能，待时机成熟，再将其转换成其它用地性质，此类

地块统称为“灰色用地”。灰色用地不是不去确定地块的性质，而是让它在市场经

济的调控下来转变自身的用地性质，使其更好地适应市场经济，使土地在各个阶

段都能发挥最大的经济效益。

灰色用地是社会发展与经济增长导致的必然产物，是适应市场经济条件

下理性规划的产出，它的出现适应了土地可持续发展的要求，在考虑当地人文和

市场的条件下，以较短的时间（10-20年）作为灰色用地的限期，以适应当地当

时的规划背景，保持土地价值的最优。

1.2灰色用地与二次城市规划

灰色用地的出现推进了城市规划创新，要求城市规划必须适应市场经济

发展，要求城市用地在不同发展阶段效益最大化且功能多样化，以动态的思想来

规划，适应城市社会经济可持续发展的要求。

二次规划是为了保持土地的使用价值与社会经济水平相平衡，在一次规

划时超前考虑与二次规划的衔接，避免重复开发的浪费，同时盘活土地存量，以

此适应市场经济条件下的城市规划。用二次规划的方法来实践灰色用地的理论，

以此达到土地利益最大化和经济的可持续发展的目标。

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图1灰色用地与二次规划关系图

1.3灰色用地开发案例分析

1.3.1案例一：南京1912特色街区上海新天地被动性灰色用地规划

南京1912特色街区是由民国总统府遗址建筑群转换为目前南京的集餐

饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知

名品牌的展示地。上海新天地是由上海石库门居住区转换为了一个集餐饮、购物、

娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

对于这类处于城市地价较高的地段，由于当时规划未能预见其未来发展

潜力，土地使用效益往往不是很高，为了充分发挥其潜力，一般用建筑功能置换

的方式来改变其用地性质。

1.3.2案例二：苏州工业园区主动性灰色用地规划

为了实现中国-新加坡苏州工业园区向苏州新城区的转变，《苏州工业园

区（苏州东部新城）分区规划（2007－2020）》时提出了灰色用地的概念来协调

工业园区在近远期对工业用地需求的矛盾。园区从1994年启动，经历了十几年

的发展，已成为中国规划的楷模，它用发展的速度、协调程度、经济效应来证明

灰色用地理念实践的成功。

苏州工业园区对灰色用地的开发方式进行研究探索，在第一次规划中，

主要是将零散工业集中化，形成工业坊，同时配备宿舍区，配套基础设施；第二

次规划中通过弹性绿地控制来适应后期开发需求，并严格控制工业土地使用期限

（不超过2020年），采用工业用地退出和部分“退二进三”的方式进行用地置换。

1.3.3小结

实践证明，灰色用地的实践