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旅游项目开发的标准流程

旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的

文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面

利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工

作。

一、开发分期

旅游项目从投资爱好产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由

若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间互相联系，环环相扣。在整个工作

流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后顺序，不可人为逆转或任意颠倒先后顺序。

根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三

阶段五期。准时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资

决策与协议签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、

开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又互相起承，形成一个完整的工作流程。

二、投资决策

投资商对一项旅游资源或项目感爱好，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这

一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详

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见《旅游项目投资评价纲要》。

投资商在与旅游资源控制方签订协议前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游

投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可

行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

三、协议签定

目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开

发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。

旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地

质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展规定的、非产

业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中

涉及门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订协议，并规定政府

负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。

协议签订的同时，需划定红线，拟定项目的开发用地和建设用地。

四、架构管理

协议签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。

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开发管理，应涉及前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不

也许由同一批人所有顺序完毕。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、

景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为：

前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。重要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行

市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；

编撰文献向政府相关部门报批、向社会招商等。

工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，

保证工程按设计规定和协议规定完毕。

景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，贯彻景区运营必备的人、财、物，提

高景区的经济收益和社会影响力。

五、产品策划及项目运作策划

项目开发的重要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。

项目策划涉及旅游产品的策划及项目开发运作的策划，重要解决主题定位、市