论房地产项目投资投拓中设计的重要性.docxVIP

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论房地产项目投资投拓中设计的重要性

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土地资源，作为现今房地产行业最稀缺的资源，是房地产企业的生存命脉；决定一个项目是否能够获取的关键点有项目的地理位置、经济技术指标、销售价格和去化速度、土地成本、建安成本、建设速度、资金周转率等等，最终体现的重要指标是项目的净利润率、IRR（内部收益率）、现金流回正周期等。

那么在竞争异常激烈的土地市场，设计对项目的获取能起到什么样的作用呢？大部分项目在土地获取之前，只需要完成基础强排设计即可；强排设计一般包括项目的总平、经济技术指标、日照、大致户型、展示区布置的位置等，有特别景观的项目还会做一些视线分析。现以近期我们参拍的实际项目为例进行说明。

1、项目的总平布局和经济技术指标

按照项目的出让条件，设计进行总平规划，罗列出项目的经济技术指标。

1）基础数据满足条件，项目的容积率、限高、绿地率、建筑密度等，均需要满足土地出让条件；如果一块地，设计连基础规划条件都不能满足，那么这块土地基本是不能参拍的了。

2）地上布局中，除了住宅、商业等主要的产品类型外，配套服务用房也要按照出让条件和相关政府规定予以布置，例如物管用房、社区居委会用房等。停车位指标中，在满足项目定位情况下，可以考虑在地上多布置一些露天停车位，从而减小地下室的设置面积，降低项目建设成本；一般在项目的强排阶段，我们会按照停车位指标的10%~15%的比例布置地上车位。

3）地下布局中，应通过控制地下停车位个数和单个停车位面积的方式，尽量减小地下室的建设面积；同时按照当地政府规定考虑项目人防地下室指标。单个停车位面积指标对地下室面积的影响较大，一般取值非人防车位为30~35㎡/个，人防车位为35~40㎡/个。

2、日照计算

日照在规划审批中，具有一票否决权，如果不能满足当地规划规定的要求，项目的报批将无从谈起。为避免项目投后变脸，强排设计阶段，基础的日照计算尤为重要。

3、产品设计定位与布置

产品设计是项目最重要的价值获取点，如何让项目价值最大化，是强排设计的关键点。以本项目为例，经过对地块所处地理位置和周边竞品的分析，本项目销售部门给出的产品定位为高层+小别墅+叠墅的产品定位。

为实现货值最大化，我们在基础条件满足的情况下，尽可能的多布置单价高的产品（别墅、叠墅、洋房等），以提升项目总货值。在本项目中，我们在地块一中布置了49户合院别墅；在地块二中布置了54户叠拼洋房。

4、产品的户型设计

产品的户型设计在强排中，是提升产品货值与去化速度的重要因素。高层户型为销售主力段产品，一般采用常规设计，配以适当的赠送面积，以快速去化为目的；高价值产品，比如别墅、叠墅、大平层洋房等，以提升产品价值为主要目的，需通过提高赠送面积的方式尽量提高这部分户型的单价。

本项目的合院别墅户型，计容面积143平米，建筑面积可达310平米左右；加上花园及露台的赠送空间，实际总赠送面积高达285平米。

5、展示区的布置

展示区由销售中心、样板房、园林展示区三要素构成；在强排阶段，要尽量将展示区的布置跟实际项目的建设进行有效的结合，既能实现展示区的功能和快速建设的需求，又能避免重复投资。

6、城市景观与小区景观对项目的溢价

本项目位于江边，拥有优质的江景资源；因此在强排设计时，满足南北朝向的情况下要尽量实现江景资源的利用最大化；在我们的城市，能看江的户型比不能看江的户型，单价提升约2000元/平米；本项目高层江景户型的面积占比达到61%。

小区景观布置，在强排阶段体现的较少；但是好的强排，楼栋的布置应为小区景观打造预留空间，在楼栋集中的位置预留主景观轴，提高小区景观的品质，同样能为户型带来一定的溢价。

投资投拓，终归到底，是要实现项目的合理盈利。强排设计，首先要满足项目的基本规划要求，其次要满足营销对于市场售价、产品定位、去化效率的要求，然后要实现项目的货值最大化；因此，设计工作对于项目的投资投拓起着非常重要的作用。

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-全文完-