简析建筑项目开发的前期策划管理要点.docxVIP

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简析建筑项目开发的前期策划管理要点

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摘要：建筑项目开发的前期策划工作不仅影响到项目的具体实施和管理工作，而且直接关系到建筑项目开发的经济效益，从而影响到建设企业的竞争力。基于此，本文阐述了建筑项目开发的主要特征以及前期策划意义，对建筑项目开发的前期策划管理要点进行了简要分析。

关键词：建筑项目开发；特征；前期策划；意义；管理要点

建筑项目开发的前期策划是从全局战略角度出发，通过收集信息和多方的调查研究，确定项目目标，对项目进行详细的方案设计，其中需要了解规划和建筑设计规范、当地设计要求，以及各种工艺和建筑材料，并通过对项目进行详细的经济论证，从而制定出正确的决策等一系列工作。

1.建筑项目开发的主要特征分析

1.1建筑项目开发有明确的阶段顺序。建筑工程项目具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为建筑项目开发的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。

1.2建筑项目开发有其寿命周期。建筑工程项目管理的本质是对一次性的建筑工程项目工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此建筑工程项目具有一种人们可以预知的寿命周期。

1.3建筑项目开发比较复杂。建筑工程项目具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。建筑工程项目工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了建筑工程项目是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。

2.建筑项目开发的前期策划意义

随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策等调整，加大了建筑项目开发的开发风险。而加强建筑项目开发的前期策划，有利于降低建筑项目开发的开发风险以及增强房地产企业的市场竞争力，其意义主要体现在：2.1前期策划是结合建筑项目开发的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种辅助手段，按一定的程序对未来的建筑工程项目进行创造性且可操作性的规划活动。建筑工程项目是否成功，能否获得预期的收益，是由建筑项目开发的前期阶段的策划方案、规划设想、项目定位、操作模式等决定的，而能否实现开发的最初设想，在项目前期进行策划至关重要。建筑工程项目前期策划的重要性主要表现：前瞻性、创新性、增值性、文化性、人性化、决策性、整合性、系统性。

2.2前期策划是从前期对开发意图、策略等的研究与制定，到执行阶段结合市场变化、环境变化的把握。因此在取得土地之前，策划就应该介入做形势策划和投资策划。在项目前期阶段的策划中，根据市场趋势、项目区位进行产品的功能规划，解决项目定位的问题，这样可以预先有目的地对项目的阶段图纸进行技术经济把关，协调专业技术问题、管理好建筑项目开发的策划工作。

3.建筑项目开发的前期策划管理要点分析

3.1严格建筑项目开发的可行性分析。建筑工程项目可行性通常由建设单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成建筑项目开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与建设单位双方确认可行后，最终进行建筑工程项目可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定建筑项目开发的启动工作。

3.2熟悉掌握相关的政策法规。参与建筑工程项目前期策划的相关人员必须熟悉有关政策法规，如果出差错就会直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策策略、工作部署等。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整建筑工程项目和销售策略，有助于项目的成功。

3.3充分做好相关资料准备工作。建筑工程项目前期策划管理，需要充分准备前期报建资料，熟悉了解相关职能部门的报建所需资料目录（现在基本上所有的职能部门都把办事程序及要求提交的资料目录挂在网上），再按资料目录准备好报建资料。值得注意的是：现在很多职能部门都要求报建单位提供原件与提交的复印件核对，或要求在提交的复印件上标明“与原件一致”并加盖建设单位公章。

3.4合理选择建筑工程项目位置。决定建筑工程项目所在位置时，也就意味着其不能移动，在建筑工