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商业计划书营销策略

篇一：商业计划书范文(房地产营销策划书范文)

最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一

个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、

具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市

价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划

创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消

费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式

等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体

现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模

式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休

闲、品位等）；营造一种文化等等。

房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包

括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、

工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、

物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在

相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，

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如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国

土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势

等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形

态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建

筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物

业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格

制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、

虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、

在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠

送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次

等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工

序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场

形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应

在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、

户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。

在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面

权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化

意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等

等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款

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方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点

营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨

房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到

炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告

到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创

意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的

目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销

售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才

是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘

的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予

产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，

有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；

楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最

好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，

成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求

直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根

据目标消费群的特性，配合产品的