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精品
[凤凰城]项目销售方案
嘉兴六合地产营销策划有限公司
二零一一年十二月
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一、代理项目基本概况
1、项目基本构成
精装酒店式公寓、步行街、卖场。
2、项目经济指标
酒店式公寓面积9513.72平方米；步行街面积12376.4平方米；卖场面积
7201.68平方米。
3、主力面积
酒店式公寓45平方米；步行街独立一层30平方米左右，1-2层120平
方米；卖场划分为30平方米的单元。
二、项目SWOT分析
1、优势（S）
城市综合体，聚集大量人气及商业配套，发展前景无限。
依托崇福广场优势，聚集人气。
依托崇福广场住宅入住，商业形成一定气氛，五星级酒店开业，以及政府
大楼入住，城市中心地段完全显现。
崇福广场的成功运作，给投资者带来继续投资凤凰城的信心。
2、劣势（W）
与崇福广场有崇新线隔断，道路状况一般。
商业体量较大，且主力集中在步行街1-2层，单套面积过大，势必造成单
套物业总价偏高，影响到客户的投资热情。
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3、机会（O）
崇福镇即将撤镇建市，变成崇德市，政府的扶植力度及各方面配套会渐渐
完善，也将更加吸引长三角投资者的目光。
政府各部门入住崇福广场办公，崇福行政商业中心已然形成。
4、威胁（T）
大型城市综合体，必须依托良好的招商以及后期商业管理。目前难以保障
今后项目的稳定运行。
崇福目前人口总量偏少，是否有能力消化现有或将有的商业。
目前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比，投资回报较低，投资
者受益较差。
总结
综上所述，项目的前景还是比较良好的，机会及优势远大于劣势。我们将
凤凰城定位为崇福广场凤凰城，充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会，
将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的，相辅相成的由高档别墅、精装酒店式
公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
三、销售策略
1.项目营销定位
凤凰城项目包括大卖场、步行街和SOHO公寓三大部分，项目将打造聚崇
福商业中心。
产品定位：提高产品的综合竞争力，在产品设计、营销包装及商业管理上
以高档形象入市。
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商务酒店和精装酒店式公寓（1号楼）；
购物餐饮商业综合体（1号楼/2号楼/3号楼）；
品牌服饰步行街（5-8号楼）；
高档小区配套商业（42/43号楼）。
商业业态定位：
商务酒店：国内知名品牌，现正与开元曼居、如家快捷、汉庭洽谈；
单身公寓：精装城市名仕馆；
1-3号楼商铺：餐饮休闲娱乐区；
1号楼综合体：购物中心（大卖场），通过将两层商业划分成格子铺的方式
（单套12-15平方米），推向市场，现正与国美电器和世纪华联洽谈。
5-8号楼：高档品牌服饰精品一条街；
42/43号底商：高档社区配套商业（洗衣店、便利店、宠物店、餐饮等）
形象定位：崇福唯一的集广场、政府、酒店、居住、商业、办公为一体的
城市综合体。
2．营销策划基本原则
全面领先：以我为主，经营理念先进、产品精良、价格合理的产品，概念
先行,从而取得区域领先的市场地位。
卖点不可一次推完：由于项目的销售采用开门蓄水的销售方式，销售周期
相对蓄水能量，我们必须保持市场的新鲜度，保持销售工作的多次高潮，项目
卖点需要进行有节奏、有层次的推广，根据项目的营销周期和工程进度以及招
商进度进行合理规划，有目的的进行宣传推广，不能一次性把卖点推完。
形象
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