2021年REITs行业发展研究报告.pdf

REITs行业发展研究报告

第一章行业概况

REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即不动产投资信托基金）是以发

行收益凭证的方式募集投资者的资金，主要以能够产生相对稳定收益的不动产为

投资标的，由专业团队经营管理，以标的不动产产生的收益为主要收入来源，并

且将绝大部分收益分红给投资者的一种信托基金。自20世纪60年代在美国推出

以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产

拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产

品。

按照GICS行业分类标准（2016年8月31日休市前），房地产投资信托（REITs）

包括抵押房地产投资信托和股权房地产投资信托。进一步可细分为四级行业包括

多样化房地产投资信托、工业房地产投资信托、抵押房地产投资信托、酒店及度

假村房地产投资信托、办公房地产投资信托、医疗保健房地产投资信托、住宅房

地产投资信托、零售业房地产投资信托、特种房地产投资信托。

抵押房地产投资信托，从事提供、发起、购买住宅和或商业抵押贷款，及相

关资产证券化业务的公司或信托公司。包括投资抵押担保证券和其他相关抵押相

关资产的信托公司。

根据投资对象的不同，REITs可划分为权益型、抵押型和混合型三种。

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权益型REITs拥有并经营收益类房地产。其经营范围相当广泛，包括房地产

开发和租赁,并提供物业管理服务。权益型REITs的主要特点在于其必须自己收

购和开发房地产，并纳入投资组合中进行管理,而不是像其它房地产公司那样完

成开发后即可出售。

抵押型REITs的功能相当于金融中介,将募集的资金用于房地产抵押贷款或

购买抵押证券。投资收益主要来源于发放抵押贷款收取的手续费、抵押贷款利息

以及通过发放参与型抵押贷款所获得的抵押房地产的部分租金和增值收益。通常

来说，抵押型REITs的投资收益低于权益型REITs，但由于其不直接参与房地产

经营,因此风险也低于权益型房地产投资信托，而且投资者无法参与房地产的经

营管理。

混合型REITs是上述两种REITs的混合体，其既可以投资经营房地产，也可

以进行房地产抵押贷款业务，两者投资比重则由信托经理人依据市场景气度与利

率变动情况等进行调整。

美国是REITs的发源地，美国国会在1960年首次提出房地产投资信托（REIT）

的概念，旨在让中小投资者也可以参与规模庞大、收益可观的房地产投资。美国

REITs并未独立立法，其核心法律依据为美国税法（InternalRevenueCode，

IRC），REIT相关的核心内容主要在税法的856及857部分。

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自1960年美国推出REITs以来，目前已有近40个国家/地区搭建了REITs

市场，为更多投资者提供参与不动产项目投资的机会，并为不动产项目提供更丰

富的融资渠道及退出方式。FTSEEPRA/Nareit全球房地产指数系列是目前各大

机构在研究全球不动产市场时运用最广泛的衡量指标。该系列指数的底层标的既

包含上市REITs，也包括非REITs的上市房地产企业。目前该系列里的FTSE

EPRA/Nareit发达市场房地产指数的总市值中，超80%由上市REITs组成2，可

见REITs模式在发达市场房地产领域的应用已经较为广泛与成熟。

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根据EPRA（EUROPEANPUBLICREALESTATEASSOCIATION）披露的数据，2019

年末全球79个国家/地区商业不动产的总市值超31.1万亿美元，其中公开上市

证券部分市值约为3.8万亿美元，在公开上市证券内，REITs市值约为2万亿美

元。分区域来看，北美发达市场上市房地产证券市值总额约为1.38万亿美元，

其中上市REITs市值约为1.33万亿美元，占比约96%；欧洲发达市场上市