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物业服务市场拓展指引

为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行，提高物业项目拓展工作效率，特制定该指引。

一、适用范围本指引适用于各区域公司、事业部与物业项目拓展有关的组织及其组织行为。

二、职责

1、区域公司、事业部总经理负责批准公司物业项目拓展工作方针及公司年度物业项目拓展工

作目标。

2、区域公司项目拓展分管领导或项目市场部门负责人负责组织物业项目拓展工作，并对物业

拓展工作进行指导和评审。

3、区域公司、事业部经营市场部门负责物业项目拓展工作，在各辖区范围内对外承接物业管

理项目，并应根据公司需求制定《物业项目拓展经营管理制度》。

三、公司对外拓展的优势

1、品牌文化效应；

2、在47个城市拥有260多个项目的管理规模，具有强大后备技术、资源的支持力；

3、健全管理制度；

4、统一的服务标准及要求；

5、专业人才的输出；

6、“大客服”体系基础服务的推行；

7、专业化、特色化的全介通咨询、资产管理、社区养老、社区康体、社区O2O、保利APP

等具有保利特色的管理模式。

四、拓展发展目标：

1、定位

数量定位：全国各区域公司、事业部外接项目按照公司总部下达目标完成项目拓展任务，有能

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力、有机会的要争取接管更多项目。

模式定位：外接项目模式包括项目全权委托，企业（个人）深层合作、全面顾问咨询等三类模

式，不管采用何种模式对外拓展管理，均属于外接项目有效管理面积。

领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、政府机关办公大楼、学校教学楼、

大型企业后勤（包括工业园区）等。

战略定位：在部分地区物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业

务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和多年的经验、资源，

对外进行拓展。

拓展原则：对于全权委托、合资合作等模式的的拓展项目，要注意以下原则。

（1）具备一定的赢利能力的各类物业项目，包括住宅、商业、政府办公楼及学校等，要积

极争取接管；

（2）普通住宅项目或大型住宅项目，对品牌发展有一定影响力的项目，在能保证合同期内收

支基本平衡的，也要积极争取管理权；

（3）个别盈利不高或略有亏损的项目，但对品牌发展有一定影响力的，应向总部提报并经审

批同意后，可以接管；

（4）企业间的深层战略合作，如合营、合资办企、合作拓展等，须向总部提报并经审批同意

后方可开展；

（5）在对外拓展项目中，要积极主动将保利社区APP和地产CRM客户管理系统推荐、引入

到项目现场管理中，使社区APP、CRM客户管理系统在对外拓展管理形成常态化；

（6）外接项目管理，物业服务签约期限不得少于3年，一般建议3-5年，若管理稳定正常，

争取延长或续签管理年限；

（7）曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、开发商在业内形象不良、业主委

员会与物业公司存在较大纠纷的项目应慎重考虑。

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2、对外拓展应避免的意识误区

误区一：扩张就是管理面积的扩大。规模化经营还必须充分考虑其投入产出比率，也就是随着

投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高。

企业内部和企业间的合作，应当以文化认同为基础，以优势互补为准则；

误区二：有规模就是有品牌。物业管理企业的品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而

是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系

统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚；

五、业务范围

1、物业管理全委托

服务方式：物业管理事务全面委托管理，从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常管理如

保安、保洁、养护、维修等管理服务均全面进行管理并全权负责。根据服务费收取方式不同，可分

为“包干制”和“酬金制”二种。

客户对象：当地或周边省市的缺乏物业管理操作思想的建设开发商开发的物业、政府项目机构

的办公物业、学校园区物业等。

服务特色：

（1）积极的前期介入。从