X市房地产市场的现状及对策研究[开题报告].pdf

X市房地产市场的现状及对策研究[开题报告]--第1页

本科毕业设计（论文）

开题报告

题目X市房地产市场的现状及对策研究

一、论文选题的背景、意义

（一）选题意义

各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口增长、产业

结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新、区域优势转移及

历史突发事件产生的相互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们

生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。改革开放后，我国房地产业的

真正兴起和快速崛起，推动了我国经济的快速发展。

从2003年开始，国家就已明确提出房地产业已经处于我国国民经济发展中的

支柱性地位，而且各地的实践也一再证明，房地产业在我国改革开放后，尤其是

近10年来的发展中，已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市

现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最

为显著的表现。

目前，住房领域社会反响强烈，争议较大的问题主要集中在三个方面：一是

房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不

足；二手房市场和租赁市场发育缓慢，住房市场秩序比较混乱。二是住房保障覆

盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐

败现象引起广大群众的不满。三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达

到预期目标。X作为东部沿海经济发达城市，房地产市场也同样存在着上述问题，

如何解决上述问题，已经成为X市场房地产市场可持续发展的关键。为了有效解

决这些问题，必须通过对X市房地产市场基本情况的了解和调查，参考现有的文

献资料，提出一些具有针对性的解决对策和措施。

（二）文献综述

第一、国外对于房地产市场的理论研究成果

1、房地产市场的内部机制方面

1

X市房地产市场的现状及对策研究[开题报告]--第1页

X市房地产市场的现状及对策研究[开题报告]--第2页

《针对房地产市场内部机制的研究》指出：运用类似“蛛网理论”的模型来

分析房地产市场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用市场两大类。指

出土地管理降低了房地产增量的数量。（C.J.Mayer，C.T.Somerville，2000)

2、房地产价格的影响因素方面

《房地产价格影响因素的研究》指出：对住宅租金和住宅价格的关系进行了

扩展性研究，并得到著名的存量——流量模型(stock—flowmodel)。该模型说

明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过

租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整。（DiPasquale

和Wheaton，1996)

《住宅需求模型研究》指出：建立一个基于消费量本身的住宅需求模型，

他们将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型。通过对模型的研究，他们找到

了住宅需求关系中消费一致性的长期系数。用一套清楚区分了长期和短期的经济

变量，用以分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求关系。研究表明，收

入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加；抵押贷款利

率对长期住宅需求产生重要的负影响：住宅价格对建设成本(包括土地成本)存在

一个稳定的比例。（NigelPain和PeterWestaway，1997)

3、Hedonic住宅价格模型(特征估价