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频繁调控成效显著持续调整保障优先

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2010年，在国家出台多项严厉调控政策的引导下，北京市住宅市场结束了2009年曾一度出现的火爆行情，呈现量跌价稳的态势；但同时，随着经济的持续向好，写字楼和商铺租赁市场回暖明显。受住房市场降温尤其是交易面积大幅下降的影响，房地产业增加值由正转负，对GDP的贡献率较2009年的历史高位出现较大幅度下降（见图1），且逐步成为北京市经济波动的重要因素之一。2011年，在国际资本涌动、国内宏观政策趋于稳健以及房地产市场调控继续保持连续性和稳定性的作用下，北京市房地产市场将进入结构调整期，房地产开发建设将保持低速增长，住宅地产发展将逐步回归其民生属性，商业地产将日益彰显其潜力价值，实现高端产业承载。房地产市场健康发展的可持续性将有所增强。

图12001～2010年北京房地产业占GDP比重及其对经济增长的贡献率

一年内两轮新政引导住房市场回归理性

为应对金融危机，中央再度启动房地产业作为宏观调控重要“开关”的职能，通过刺激房地产消费，带动经济迅速走出低谷；但房地产业自身调整的需求难以释放，内在积累的矛盾进一步加深。为了推动房地产业回归民生职能，遏制房价过快上涨，2010年中央及北京市出台了多项政策，以促进房地产业的健康、稳定、可持续发展。

（一）年初新政堪称史上最严厉

2010年初以来，国家相继出台了“国十一条”、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，并3次上调存款准备金率，拉开了新一轮房地产市场调控的帷幕。4月中旬，国务院出台了“新国十条”，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为史上最严厉的住宅市场调控政策。其内容规定并完善了差别化的住房信贷政策，旨在严格限制各种名目的炒房和投机性购房。5月，住建部、财政部、国税总局等部委联合制定并相继出台有关严格执行土地增值税清算、鼓励引导民间投资进入政策性住房建设领域、加强廉租住房管理、要求房地产开发企业按规定及时结算开发产品基准成本等政策。

为落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知的精神，北京市迅速制定并发布“京十一条”，即《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，首先出台了“限购令”：限制多套购买，同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房；限制外地人购房，不在北京工作的外地人不给贷款。紧接着公积金贷款购买二套房首付也提升至五成，并暂停发放购买第三套房贷款。

（二）二次调控以期巩固成果

由于前期政策效果并不显著，第三季度末起，多部委再打“组合拳”，开启了年内第二次调控。信贷政策：要求各商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款的范围由房价上涨过快地区扩大至全国；多家商业银行取消首套房贷利率7折优惠政策。财税政策：将加快推进房产税改革试点工作提上日程；加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。土地政策：要求切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划；房价上涨过快城市要增加居住用地的供应总量。住房保障政策：首次提出要求地方政府“立即”研究制定实施细则；明确提出对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。其他政策：要求地方政府退出一级开发环节；要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；10月上海、深圳、广州等多座城市随即纷纷出台“限购令”。

二2010年北京市房地产市场政策调控效果显著

在一系列调控政策的作用下，北京市房地产市场多个领域出现了积极的变化。信贷收紧和土地供给调控带来房地产开发投资高开低走；规范土地出让管理和供应计划调整带来土地市场价升量跌；差别化信贷政策和“限购令”有效遏制了房价过快上涨的势头，交易面积也应声而落；处于政策调控之外的写字楼和商业用房获得了较快发展。整个商品房市场中呈现一级市场相对低迷，二级、三级市场日趋活跃的态势。但住房市场交易的下滑带来了房地产业增加值的波动下行，增加了北京市经济波动；将带来房地产开发建设进程放缓；抑制了房地产业对消费品市场的拉动作用。

（一）土地购置费用支撑房地产开发投资快速增长

在土地价格持续攀升带来土地购置费用同比增长1.7倍及拆迁规模增加、难度加大带来拆迁费用较快增长等因素的推动下，加之2009年基数前低后高，2010年以来北京市房地产开发投资增长高位回落，由年初的74.5%回落到1～3季度16.4%的增长，占全社会固定资产投资的比重为55.2%，较2009年同期和2009年末分别提高了4.6个百分点和7.1个百分点。相关费用的增加成为支撑房地产开发投资的重要力量；如果扣