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项目拓展与论证管理流程
（适用于地产开发业务）
编制
日期
审核
日期
审批
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
审批人
目的
为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。
术语
（无）
适用范围
适用于房地产新项目的拓展与论证工作，以及为此展开的相应研究和决策工作。
关键活动描述
政策研究及拓展计划制定
房地产基础研究及房地产拓展计划制定
在公司战略发展规划确定后，投资发展部以公司战略发展为指导，对房地产开发、土地拓展等进行专题研究；
基础研究是为确定公司房地产拓展计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；
基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究和竞争对手研究等分项研究工作；
各分项研究工作由投资发展部组织开展，协调内外资源完成。在研究过程中，相关部门需配合投资发展部开展各分项研究工作；
各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现；
投资发展部定期形成房地产市场研究报告，报业务分管领导审批，并备案至公司分管领导、总经理、控股总部董事会办公室、总裁、董事长；
基础研究作为公司土地储备战略外部环境分析的主要部分，投资发展部在此基础上根据公司发展战略拟定公司的《房地产拓展计划》，明确项目储备规模、发展区域等以指导土地储备工作的进行。
项目信息收集及项目初判
政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；
其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让；
房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息；
其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，城市更新改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等；
其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
了解到有效土地信息后，投资发展部工作人员需及时填写《地块信息采集表》，报公司总裁审批，报备董事长。
通过初步判断，对符合公司房地产拓展计划的土地信息，投资发展部将组织进入项目发展阶段；如未通过，则投资发展部负责将土地信息录入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。
项目立项
投资发展部根据前期的判断意见，初步与土地方接触，索取项目资料，视项目需要组织设计、市场、商业等相关人员进行土地调研。调研内容包括但不限于：
请土地方提供项目法律文件，明确项目用地权属及用地性质。
了解土地方对项目的设想、合作意向及方式。
根据项目情况，可通过咨询等方式了解该项目的背景资料如下：①土地现状：地块红线、四至、地表现状（临舍、构筑物、市政设施的现状及处置要明确表述）、大市政配套等；②债权债务关系：土地出让金、市政配套费、税费等政府规费的缴纳情况；③拖欠施工单位款、银行抵押登记等债权情况；④地块周边情况（交通、学校、医疗等配套）。
用地资料核实：向国土局、规划局等核实其提供的相关资料的真实性、合法性，以及土地证是否有抵押等情况。了解规划相关限制要求（如限高等）。
根据项目情况与地产开发类相关部门沟通，从专业角度了解项目可能存在的风险。
根据项目情况与财务部沟通，做出初步经济测算结果。
资料汇总后提请公司风险控制部针对项目用地购买操作方式提供专业意见，做出法律风险判断。
根据项目情况与公司高层领导进行沟通，防控项目可能存在的风险。
投资发展部综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作方式，开展内部立项工作，形成《项目立项建议书》，按《权责手册》完成报批。
项目经审批或评审确定后，进入项目可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。投资发展部根据会议记录形成会议纪要并存档。
项目可行性研究
项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。
投资发展部根据项目立项的批复意见，负责开展项目可行性研究，对项目进行详细论证。
投资发展部负责制订可行性研究计划，该计划需其他各项工作的责任部门（责任人）、配合的内容和时间要求，发至相关部门；
投资发展部负责根据可行性研究计划开展工作，完成如下工作，其他部门配合完成：
投资发展部组织对项目进行现场了解，并进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；
风险管控部参加项目后续谈判，做出法律风险分析，并提供给投资发展部；
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