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深圳房地产三级市场分析报告

一、市场的前景及成长性

深圳市房地产二级市场从1997年到2005年，销售面积增长的比例为295%，而同期的三级市场却增长

了1523%，为二级市场的5倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近1：1的比例。

表1深圳市房地产二三级市场销售面积增长对照表

2005年虽然是政策年，政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施，但还是不能抑制三级市场高速的

发展。2005年三级市场的楼价比上年增长了10.1%，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比上年同期增

长25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。从历年销售对照的数据及发

展趋势来看，2022年三级市场销售面积有望超过二级市场。

深圳改革开放以来，城市化进程日新月异，城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港

一体化进程加速，再加之珠三角二小时生活圈的概念，都给这个城市注入了强有力的竞争力，同时完善的

城市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸

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显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成阶段性的供不应求，二级市场价格在

2004、2005年大幅走高，未来新房价格也将继续高企。在对二级市资源的争夺中，经济较弱的群体将被挤

出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。相关数据表明深圳总人口在1200万摆布，人口的快速增长为

三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。

从盘源来看，1997年至2005年二级市场共销售5730.85万平方米，而三级市场销售面积为2654.31

万平方米为其46％。在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，未来将有更多业主出售房屋，

三级市场盘源将持续活跃。2005年4月5日,国土局售房中心发布,全市存量22万套公房,2001年开始我市

办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达5万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。

据不彻底统计，目前深圳的三级市场的分行网点为2000家摆布，而深圳辖区土地总面积为2022平方

千米，其中可建设用地为814平方千米，则深圳每一个铺位涵盖的面积为40万平方米。由此结合以上分析

可以看出深圳三级市场发展空间巨大，具有良好的发展前景。

二、行业趋势及竞争态势分析

(一)行业发展的历程及趋势

1、起步期(1988年——1997年)

随着城市的发展，以及市场的需求，特殊是1992年，邓小平南巡，深圳特区的第二次创业，带来了房

地产市场高速的增长，深圳的三级市场也相应的萌芽了，一些公司也尝试性的进入了市场，如国际地产，

宏大地产。但那时还是在摸索阶段，相对应的市场以及政府的监督和管理政策并不清晰，客户对该行业认

知度不高，需求也不大，交易量很小。

2、发展期(1997——2003年)

随着深港一体味进程的加快，特殊是香港的回归，带来了大量的市场需求，而对应有着丰富市场经验

的港资公司，纷纷进入市场，带来了先进的管理方法，加快了该行业的发展，政府的监督以及管理条例，

也逐渐完善，市场趋于较为稳步的良性发展。代表性的公司有伟业地产，中原地产。

交易量方面，这一时期有一个积累性的爆发，年均增长45%，2003年三级市场销售面积为496.83万平

方米，是1997年55.23万平方米的9倍。

3、洗牌—壮大期(2004年—2022年)

在刚过去的2004和2005年，三级市场发展的基点有了较大的扩展。近年来土地紧缩政策的持续实施，