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公租房项目经济效益分析

第十四章效益分析

14.1经济效益

一、财务评价的依据

本工程经济评价的评价方法和评价依据《建设项目

经济评价方法

与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》

等文件规定进行

分析计算的。本工程只着重对财务评价的各项指标

进行定量分析计算。

二、相关参数设定

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1、财务基准收益率：本项目主要建设内容为公租

房项目，具有

公益性质，参考同行业收益标准，项目基准收益率

定为4.0%；

2、项目计算期20年，其中建设期2年，运营期

18年；

3、还款资金：本采用采用住宅、车位的租赁收入

等运营收入偿

还项目借款本息。

4.项目除资本金以外的建设资金，采用银行融资的

方式，融资期

限20年，融资利率2.85%。

三、收入与税金测算

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1、收入测算

入等运营收入。

（1）室庐租赁支出

考虑到本项目的公益性质，运用政府和社会资本的

合作模式，保

障工具按市场房钱程度向工程公司交纳住房房钱，

当局将权益收益以

补助方式间接体目前房钱程度上，基于此对本工程收益举

行测算。

室庐修建面积总计.71m2，首要为50-60平米摆布的户型。

初始房钱均匀按20元/平米/月斟酌（包罗物业办理费），

并斟酌每

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三年20%的上涨机制。

运营期前两年出租率分别按75%、80%、85%考虑，此后

达到正常

运营，出租率按90%斟酌。

（2）停车位租赁收入

本工程打算灵活车泊车位356个。租赁代价车位150元/

月，考

虑每3年上调5%的调价机制。

运营期前三年使用率分别按75%、80%、85%考虑，三年

后达到正

常运营，使用率按90%考虑。

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经测算，项目运营期年均收入为821.3万元，营业收入测

算具体

详见《营业收入及税金表》。

（3）税金

增值税：接纳浅易计税办法，车位出租支出的增值税征收

率按

3%考虑。按相关规定，公租房收入不征收增值税。

增值税=含税收入÷(1+增值税征收率)×增值税征收率，因

采用

简易计税法，不能再抵扣进项税额，因此成本费用均为含

税费用；

城市扶植保护费：增值税的7%；

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教育费附加（含地方教育附加）：增值税的5%；

表1、营业收入及税金表（单位：万元）

序

号

建设

工程合计期