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浅谈某商业综合体项目的工程管理经验总结

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乐明浩

摘要：随着公司在“高、大、精、深、尖”民用项目的追求目标上逐步迈进，承建的大型商业综合体数量愈发增加。与此同时，公司提出了要走高质量稳健的发展之路，这就对项目工程管理提出了全面的、更高的要求。本文结合公司承建的南京景枫中心项目为例作一些探索，就项目全过程管理措施、取得的部分成绩进行总结，对存在的不足谈些想法。

关键词：管理;经验;措施;效益

1项目概述

本项目位于南京市江宁区，为一幢集时尚购物休闲、高尚办公和住宅于一体的大型城市综合体，总建筑面积约为372963㎡，其中地上总建筑面积231471㎡，地下总建筑面积141492㎡。建筑主体裙房地上四层，办公塔楼一栋，住宅塔楼四栋。该项目2015年开工至2018年竣工，在施工管理和项目成果上取得一定成果，做一总结，以此借鉴。

2项目管理重难点及创新点

景枫中心项目存在土方开挖量大、出土时间紧张;超大、超深基坑施工难度大、质量要求高;基坑紧临地铁、施工要求高;大体积底板结构施工组织难度大;施工工期紧、施工场地狭小;管理人员紧缺等现实困难。这就对管理部的人员管理、技术优化、质量提升、工期优化及商务经营等方面提出了新的要求。

3管理思路及过程

3.1人员管理

3.1.1多举措克服人员不足

当项目开工后，技术部对此大力发动分包劳务，树立“授人以鱼不如授人以渔”的理念，同学共促、相互请教、共同谋划，做到管理上是上下级、学习上是好同学，通过此办法大大缩短识图施工、方案编写、计划提计时间。

3.1.2平衡各部门人员工作量不均

管理部对工作不均开展“典型选树”模式，在每次会议上都要口头表扬每个部门的优秀典型;细化岗位说明书，绩效考核做细做实;各部门工作配合时不推诿、不扯皮，开展自身找问题活动;从“各管一摊”到“各司其职”、从“比学赶超”到“帮学赶超”、从“坐等靠”任务到主动优化工作内容，通过积极的工作态度节约工作时间，由每位员工主动平衡富余而又有必要的劳动工作。

3.2组织措施

3.2.1提出“大总包”概念

树立“围墙里面是一家”的大总包理念，以业务工作为抓手，打通管理上的堵点、断点，做到分包劳务不真空、人员安排心有数，在奖励机制、员工学习等多方面，给足分包足够空间、时间。

3.3技术措施

3.3.1优化地连墙设计

地下连续墙按“两墙合一”的方式进行设计，地下连续墙需与底板及上部结构进行连接，通过对植筋部位进行植筋处理、对无法植筋部位开凿出地下连续墙主筋，在主筋上焊接接驳器等方式与底板进行有效连接。

3.3.2探索商业临时断水方案

在主楼未封顶、裙楼屋面部分洞口未封闭、裙楼内部需同时进行精装修条件下进行转换层临时断水，通过技术方案中对止水坎、防雨盖板、排水管沟等的安装，对露天孔洞部位的雨水、施工用水进行拦截和疏导排放。

3.3.3论证使用钢结构塔吊基础转换工法

为确保商业综合体的商业裙楼提前营业、让出裙楼及地下室所有主要道口及临街路面，为此根据结构力学荷载传导原理，将地下室施工阶段的塔吊整体转换至地下室顶板和裙楼屋面。

3.4施工措施

3.4.1找准空窗期、加速出土时间

南京夏季高温多雨，基坑深部水分较大，对出土极为不利。管理部对此倒排施工计划，安排施工、材料人员连续倒班、及时关注天气、及时和政府部门沟通，在市政府扬尘管控、青奥会1个月管控、国家公祭日管控等压力下，能够抢抓空窗期，加速出土70万立方米。

3.4.2成立大体积砼指挥小组

项目成立大底板砼浇筑指挥小组，包括砼调度、场内外交通组织、后台收料、前台指挥，配备充足振搗设备和三班倒轮流作业现场操作人员。大底板砼浇筑前加强与政府相关部门的联系，取得交通、环卫等部门的支持，划定砼运输车在场外的停靠路线。

3.4.3优化施工通道及材料临时堆场

为了尽可能减少施工材料及设备进场对裙房商业营业的影响，我方将施工通道设置在非商业进出口处，一层设置临时施工材料周转倒运堆场，主要材料及加工车间放置于裙房屋面，结合裙房屋面的实际情况进行合理化布局。

3.5材料、设备措施

3.5.1选调垂直运输设备

对于裙楼边缘部位劲性柱租用一台100t汽车吊进行吊装，减少对塔吊的需求。办公楼及住宅塔楼结构施工在五层以下时需优先裙楼结构施工，在土建结构施工间隙，插入钢结构胎架搭设，钢结构吊装尽量选择避开结构施工高峰期。

3.6安全措施

由于塔吊覆盖范围内区域较大，防护难度高，因此在裙房开业前，管理部紧密与建设单位运营部门沟通，设置商场人流及出行通道，对通道采取型钢定制化双层防护棚，同时通道侧面布设建设单位商贸要求广告，达到安全与美观的统一。

3.7商务措施

及时解读合同，做好工程变更的商务确认工作，及时做好结算，配合技术部门完成赶工、方案优化实施等产生的费用结算。及时督促施工部门提前完成节点和工程