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物业管理前期筹备工作流程--第1页
1.目的
为物业管理项目的筹建工作提供指引,从规范机构设置、人员编制、规范建
设、硬件装备、公共关系建立、印鉴证zhao办理及开办费测算等方面,保证新
项目筹建工作顺畅、有序进行,为以后管理项目日常工作的开展打下基础。
2.范围
适用于筹建新物业管理项目之用。
3.职责
3.1新项目预订入伙前六个月成立相应的物业管理项目筹建组。
3.2物业管理项目筹建人员负责参照本工作指引,结合新项目的实际情况制
订筹建计划并具体落实。
4.方法和过程控制
4.1机构设置、人员编制
4.1.1物业管理项目筹建人员应根据《物业管理方案》确定项目的机构设置
及人员编制。
4.1.2设置原则:根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类
型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及发展商对物业管理服务的要
求等实际情况,本着利于统一领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构。
4.1.3职责类型:物业管理项目根据专业需要,一般情况涵盖的主要职责包
括:
a.人事行政:负责人事事务操作、行政后勤、人员培训、绩效考核、资料
管理、信息管理、公关协调等内部管理工作。
b.客户服务:负责前台接待、社区文化、装修管理、会所管理、特约服务、
投诉处理、品质监控等工作。
c.财务管理:负责财务核算、费用收缴、经营管理等工作。
d.保洁绿化:负责清洁消杀、绿化维护、家政服务等工作。
e.工程维修:负责房屋本体维护、公共设施维护、工程配套完善、家政室
内维修、装修监控等工作。
f.安全管理:负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安防范、出入
口管理等工作。
g.物业管理项目筹建人员应综合考虑项目的业务需求及成本状况,必要时
可合并或调整部分岗位的职能,发挥机构及人员的最大功效。
4.1.4职务类型:物业管理项目的职务设置应根据人员编制的多少及项目管
理的复杂程度来配置,基本上包括3个层次:
a.决策层:包括项目经理、经理助理等,对项目负全面责任,负责对下属
人员进行指导和管理,并承担重大问题的处理和决策责任。
b.管理层:包括项目各职能、技术、业务主管部门或人员等,负责在各自
职能范围内支持和指挥下属人员及协助领导工作。适用于物业管理规模较大、种
类较繁、专业服务组较多的物业管理项目。
c.操作层:包括业务主办、具体操作人员等,负责具体事务的操作和制度
执行。
d.对于新建的、物业管理业务量较小的项目,通常采用直线式的两层次(决
策层和操作层)的组织架构形式,此时,决策层集决策和管理为一体。
4.1.5组织架构:
图中所示各岗位、职务名称可以根据项目实际情况及业务需要进行增删和调
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物业管理前期筹备工作流程--第2页
整。
4.1.6定编程序:
a.根据市场水平确定项目的物业管理费标准,以此为基础制订管理预算及服务方
案,确定人力成本构成。
b.人力成本占总预算的比例建议控制在50%以内,具体构成如下:
占总预算
项目备注
的比例
如保安、保洁服务外包,则人力成本控制在
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