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谈成本管控的前置

房地产企业谈起成本管理，大家第一个想到的肯定是如何省钱，如何避

免不必要的成本支出从而创造更大的价值。但是成本难控仍是很多房地产企业经

常碰到的共同难题。现在房产行业正逢“冬季”，越来越多的企业开始注重成本的

精细化管理，“如何花小钱办大事”成为了很多企业的工作重点。众所周知，成本

管理工作越靠前，成本控制的空间越大，对利润的影响也越大，重视成本管控的

前置有利于更好的做好成本管理工作。

一、成本管控前置的必要性

成本管控前置是指从项目拿地阶段开始，成本管理人员即参与项目整个

开发过程，及时为项目提供盈利测算及决策依据。

从经营角度而言目的是要通过成本控制实现经营利润的最大化，如何突

破已根深蒂固的成本管理思路，寻求进一步成本管控前置的方法，使成本管控前

置更为有效成为了关键。

往往很多企业的成本测算必须要等设计图纸出具后才开始，“设计先行”

是从业人员长期以来形成的固化思想。这种成本管理是被动的，后置的。如何让

成本在前期去影响设计，使整个设计过程中渗透对成本理念的贯彻是我们成本管

理人员需要去努力的方向。

二、成本管控前置在工作中的运用

2.1．拿地阶段

成本管控前置在拿地测算时就效果明显。一块地的先天属性很大程度上

决定了一个项目是否能最终盈利。地该不该拿，适不适合自己企业去拿，拿到后

能够获取多少收益，这是每个房地产企业管理层最关心的问题。曾经和万科上海

区域公司成本部进行过一次行业内交流，他们表示从拿地阶段成本部就已经加入

到决策小组，到项目实地踏勘调研，搜集当地规范，与同区域房地产企业交流，

并在拿地前编制完成详细的成本测算明细，这将会作为管理层决策是否拿地的重

要依据。拿地之后，实际的执行成本和最初的拿地测算之间的偏差率也是极小的。

由此可以看出作为企业最全面了解实际开发成本的成本管理人员应尽早参与项

目开发，成本管控工作应尽可能的前置，对后期项目成本的控制是非常有帮助的，

可以有效规避后期成本失控的风险。

2.2．方案比选阶段

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成本管控前置也可在前期方案对比中广泛运用。例如，要建造一个住宅

小区，在容积率满足的前提下，可以有多种物业类型的排列组合。是全部建造联

排别墅？联排别墅+高层？叠加别墅+联排别墅？叠加别墅+高层？建造集中地

库还是组团地库？附加值能带来多少溢价？……这么多的可能性往往造成难以

取舍的局面。这时成本测算模型就起了至关重要的作用，成本部可以配合业务部

门，通过经验数据对各个方案进行成本测算，得出项目的利润率对比情况提供给

管理层作为决策的一个重要依据。

2.3预警成本失控的风险

成本管控前置可以避免项目走入“歧途”。站在经营者的角度，关注的是

利润，是建完这个项目后企业能够获得多少盈利。一味追求品质，不计成本的投

入，到结算审计时发现利润率堪堪持平，勉强维持生计，对企业来说这个项目即

使再获得一片市场叫好也无法实现经营目的。例如有个项目，拿地时市场前景看

好，企业成为了某三线城市的地王，地块定位为高档别墅项目。但是在确定方案

时恰逢市场调控，当地在整年中只卖出了一套别墅，高地价项目如何在这种市场

环境下获利成为了企业的一个难点。这时成本部对设计部初步确定的方案进行了

测算，结果净利润率是负值，大家意识到方案必须要变，思路必须要变，为确保

品质牺牲收益并不可行。管理层制定项目的净利率要求，在确保利润率要求的前

提下进行