中国房地产现状研究-以迪拜危机为鉴-房产泡沫.docx

?

?

中国房地产现状研究

以迪拜危机为鉴

房产泡沫

?

?

论文导读:：本文通过对迪拜危机的形成和发展进行概述，分析出危机发生的原因。并结合中房国房地产现状，得出迪拜危机对当前中国房地产业发展的启示及相应的应对措施。

论文关键词：房地产业，迪拜危机，房产泡沫

?

引言

被誉为“中东王冠上的明珠”的迪拜，因房地产业资金链断裂而引爆债务危机震惊全球。房地产业的复苏是中国经济走出全球性衰退的关键因素，但是房价这种“多泡”式的增长趋势，也将加剧房地产业滑向不稳定、危险的泡沫经济。我国房地产业在多管齐下的调控新政的综合作用下，房价依然走出一条清晰的上涨曲线，加剧了我们对房地产泡沫问题的担忧。

一、迪拜危机概述

（一）迪拜危机的形成及发展

过去30多年，依靠石油发家的迪拜政府积极推行经济转型，过度相信金融杠杆作用，大肆融资房产泡沫，大规模启动泡沫经济工程投资，意图建设、发展成中东首屈一指的金融中心、休闲旅游中心和物流枢纽，吸引了大量机构和个人的资金涌入。迪拜政府认为，只要迪拜坚持建设“世界第一”，就始终存在资本溢价，可以通过上市和股权交易，很容易地维持较高的资产价格，这也曾经被推崇为“迪拜模式”。

2007年迪拜的房地产价格上涨近50%龙源期刊。同时，迪拜当局及其控股公司累积的债务也攀升至800亿美元。在全球金融危机之始，对海湾地区影响较小，迪拜作为海湾金融中心和新兴经济体，更是成为全球资金的“避风港”和“吸金库”。在宽松的信贷条件、投机者泛滥以及迪拜政府的鼓吹下，其房地产泡沫越吹越大。

随着金融危机深化，迪拜成为海湾地区受创最深的牺牲品，许多工程因资金困难停工，大批外籍劳工返乡。到2008年年底，迪拜的房价下降约20%；至迪拜危机时，暴跌了近50%。在人口只有450万人的阿联酋房产泡沫，约有价值4300亿美元的建筑项目被取消，其中大部分取消的项目都在酋长国迪拜。

2009年11月25日迪拜酋长国宣布，重组其国内最大的企业实体、欠债已达590亿美元的“迪拜世界”，并将“迪拜世界”的债务偿还延迟6个月。“迪拜世界”这次暂停偿债行动，又立即影响到旗下房地产子公司即棕榈岛集团的一笔下月到期的35亿美元伊斯兰债券。[1]

“迪拜危机”消息一出，直接触发了市场信心危机，当日迪拜股市大幅下滑，阿布扎比股指也创下至少八年以来的最高跌幅，并导致全球股市急速下挫，油价、金价等资产价格下跌。迪拜世界的困境，宣告了“迪拜模式”的破灭。迪拜的盛衰与其地产开发主导的经济发展模式息息相关。可谓成也地产，败也地产。

（二）迪拜危机的原因

1、缺乏实体经济，负债高筑，过度投机严重

拜石油所赐，迪拜从名不见经传的沙漠小镇到蜚声全球的现代化都市，历时仅35年龙源期刊。迪拜利用“石油美元”建成了一系列现代化配套基础设施，成为重要的贸易、交通运输、旅游和购物中心。但是，并没多少石油资源房产泡沫，估计石油储量2015年后将枯竭。支撑迪拜经济崛起的是疯狂的国债，2006年其国内生产总值为460亿美元，负债却高达800亿美元，迪拜世界公司在过去几年大量举债，存在明显的过度投机问题，至危机时已到了难以为继的地步。[2]

2、房地长投资过热，对外依赖程度较高

多年来，迪拜将房地产业作为支柱产业，在经济结构上简单集中在房地产建设方面，靠大量借助外来资金开发房地产，放任房地产投资投机，造成房价疯狂上涨。

迪拜人口只有120万左右，外来人口占85%，来自世界的150多个国家。迪拜本地人对房地产的需求量很小，主要依赖外国机构及个人的投资。尽管房地产业可以拉动很多相关产业的发展，然而，投资过热以及较高的对外依存度使迪拜房地产业暗藏危机。[3]

3、受金融危机打击严重

首先，迪拜货币迪拉姆与美元挂钩房产泡沫，从美国次贷危机开始，美元的贬值导致迪拜和海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数月高达两位数，这在一定程度上成为迪拜债务危机的导火索。

其次，迪拜大举进入国际金融业，在金融危机的持续影响下，其投资出现严重亏损，给债务危机埋下了隐患。例如，2007年“迪拜世界”公司斥资51亿美元购入美国娱乐业巨头米高梅公司近10%的股份，但随后米高梅的股价因危机一度从84美元跌至16.8美元。

第三，迪拜经济所依赖的房地产业和旅游业本来就根基不稳，金融危机明显导致迪拜外资持续出逃，使严重依赖外资的迪拜房地产泡沫迅速破灭。

二、中国房地产现状

（一）房地产业升至国民经济中的支柱地位

改革开放后，尤其是近十年来，房地产业已经成为我国国民经济发展中的支柱产业，是我国城镇居民生活居住水平提高及财富增长的最为显著的表现。在2009年政府的经济刺激计划中，房地产业对经济发展的推动作用充分显现出来龙源期刊。2009年全年商品房销售额近4.4万亿元，相当于GDP的13.13%；房地产开发投资额3.6万亿房产泡沫，占固定资产投资的比