中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议.pptVIP

[江山帝景营销诊疗及策略推广提议][湖南中原事业二部][Changsha.01.]中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第1页

汇报说明[本汇报主要就项目当前出现问题进行对症分析、诊疗，找到处理问题方法，并在结合市场、客户以及发展商需求前提下，提出年项目整体营销策略及执行、推广计划！]中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第2页

第一部分项目激活篇年营销任务方法论年营销策略（项目激活）第二部分营销执行篇市场竞争分析（区域市场分析、竞争对手分析及结论）任务目标分析（依据目标,指导营销）总体推售策略一期阶段推广执行（整体思绪、产品分析、销售策略、价格策略、阶段目标、拓客组织）项目形象提升专题41320293940汇报内容页码中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第3页

项目激活篇之营销任务方法论Part1.1中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第4页

整年任务—两大阶段目标1、第一阶段“五一”前：截止到年5月31日前销售面积3.8万平米（含商铺5000平米），完成销售目标：1.23亿元，其中签约后一个月内完成销售目标3000万元。2.第二阶段“十一”前：从年5月31日至10月31日直至年前，完成销售目标1.48亿元，其中新增可销售面积6万平米，并在10月31日前交付开盘。整年共实现销售面积近10万平米，回款金额2.9亿元！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第5页

第一阶段150~190平米精装大户是重中之重！年整年两次销售户型配比数据麓南片区主要销售户型数据分析1、年，片区二房、三房成为绝对热销户型；2、年，75~90平米二房、100~130平米三房成为片区绝对热销面积；3.本公司认为，只要处理好了前期188套150~190平米大户销售，本案后期中小户型不愁卖！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第6页

第一阶段任务解构依据第一阶段销售目标，我们要在剩下短短3.5个月时间内销售188套大户房源，从而实现3.3万平米（不含5000平米商业）住宅面积销售，平均测速53套/月！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第7页

第一阶段任务解构这个速度意味着什么？中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第8页

53套/月—片区从未有过销售速度！麓南主要项目四房去化速度数据一览本案大户去化速度数据分析一览相对于09年市场很好行情，本案周围大户去化速度平均4.8套/月，即便是去化速度最快本案22.4套/月，要实现年要求53套/月标准，几乎是片区最快速度5倍！本案最快速度2.6倍！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第9页

按照当前市场行情和项目条件，在不做调整或者调整不大前提下，53套/月是个几乎不可能完成任务！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第10页

唯一能够改变只有项目本身！依据前述分析，假如建立在当前行情和项目条件下，年第一阶段目标无法实现！市场行情我们无法左右，唯一能够改变只有项目本身！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第11页

两条可能处理问题方法1、常规做法：项目重新洗牌，重新建立新价值体系，塑造新形象，重新推广！2.非常规之举：产品切割，快速消化，回笼资金，重点盈利二期中小户型！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第12页

常规方法论可行性分析1.常规做法：项目重新洗牌，重新建立新价值体系，塑造新形象，重新推广！中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第13页

江山帝景开发历程主要节点回顾（08年及08年前）04年,开发商拿地,最初想与中南大学后勤集团合作开发教师宿舍（滨江花园）05年下六个月,项目正式开建,一期20栋规划及产品按照宿舍标准执行到07年早期间,项目处于停停建建不间断开工状态07年上六个月,通程集团欲接手将该项目打造中高档商品房小区,但最终无疾而终,广晟接手本项目07年年末,珠江投资参股30%股份,正式入主本案,全盘照搬广州“珠江帝景”系列项目模式运作本案08年4月中下旬,取得一期预售证08年5月,参加长沙春季房展会,一口气拿下一楼正中央最正确2个展位08年6月份,一期第一批单位正式对外出售,成交价4200元/平米,因为户型面积大,总价高,再加上开盘时间短,准备仓促,只卖了60余套08年年底,因为受到全球金融危机严重影响,珠江实业不得不撤回在全国很多一二线城市项目,如成都、重庆、西安及长沙等地项目,缩小规模,重新调整企业发展战略08年6月份开盘,截止到年底珠江撤资,整年共销售不到110套房源江山帝景开发历程主要节点回顾（08年及08年前）中原长沙江山帝景营销诊断及策略推广建议第14页

年，项目来访共约1000批，成交约110套，成交率为11%左右！年，靠近800万营销推广费用，平均来访