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房地产企业合规管理法律实务

一合规相关概念

1、合规

合规是指企业及其员工的经营管理行为符合法律法规、监

管规定、行业准则和企业章程、规章制度以及国际条约、规则

等要求。2.合规风险

合规风险是指中央企业及其员工因不合规行为，引发法律

责任、受到相关处罚、造成经济或声誉损失以及其他负面影响

的可能性。3.合规管理

合规管理是指以有效防控合规风险为目的，以企业和员工

经营管理行为为对象，开展包括制度制定、风险识别、合规审

查、风险应对、责任追究、考核评价、合规培训等有组织、有

计划的管理活动。二房地产企业合规管理的重点领域

根据《中央企业管理合规指引（试行）》，企业应当根据

外部环境变化，结合自身实际，在全面推进合规管理的基础上，

突出重点领域、重点环节和重点人员，切实防范合规风险。该

指引第十三条列举了市场交易、安全环保、产品质量、劳动用

工、财务税收、知识产权、商业伙伴七个需要重点关注领域。

实践中，房地产企业合规管理的重点领域主要有以下几个

方面：1.项目公司资质合规

项目公司成立时，首先应注意项目公司的相关资质问题，

就房地产开发企业而言，根据《城市房地产开发经营管理条例》

第三十五条，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地

产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令

限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，

由工商行政管理部门吊销营业执照。根据《房地产开发企业资

质管理规定》第二十条，企业超越资质等级从事房地产开发经

营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期

改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由

原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销

营业执照。

在实践中，因为税务或其他原因，房地产开发往往选择在

当地设立项目公司的方式展开。然而，项目公司在设立时因其

年限、业绩等原因往往取得的是暂定资质，对其开发的面积规

模有一定的限制。鉴于项目公司为房地产开发的法律主体，项

目公司开发的面积如存在超越资质开发等不合规事宜时，会对

房地产开发项目产生严重影响。

2.开发合规

房地产开发的核心为取得五证。房产项目开发过程中企业

所需管理的证照远不止这些，但就项目工程的重要节点来说，

每取得一张证件几乎就代表了项目工程的重大进展，也意味着

项目成熟度的提高，随之而来的是金融机构和合作伙伴对项目

评价代价的提升。在房地产开发的前期，企业会面临取得相关

证书及扶植合规的题目。如，未取得扶植工程规划许可证、施

工许可证；另外，在取得上述证书后的扶植过程中，还会面临

扶植过程中的合规题目，如未按照扶植工程规划许可证扶植等。

如开发企业在扶植过程中未取得上述证照，可能面临下列

行政风险与民事风险：

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得

建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进

行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停

止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改

正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法

采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物

或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

根据《建设工程质量管理条例》第五十七条，违反本条例

规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅

自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%以

上2%以下的罚款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖

合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取

得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应

当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以

认定有效。

3.融资合规

房地产开发是资金密集型项目，具有投入大、周期长、高

收益、不确定因素多等特征。由于企业自身持有的资金有限，

房地产企业往往需求向内部金融机构、各方投资者融资以保障

房地产项目标资金需求。近几年，随着当局对融资市场监管的

加强，银行信贷额度收紧，金融业关于房地产企业贷款风控要

求也有所提高，XXX对融资企业的资质、资本金比例都做了

要求，严令禁止违法违规放贷，因此部分商业银行开始减少对

房地产企业的贷款发放，形成了部分房地产企业融资难的困境。

在房地产开发融资过程中，可能会出现各种各