北京土地市场形势分析与前景预测.docx

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2007年北京土地市场形势分析与2008年前景预测

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一2007年北京土地公开交易市场情况综述

1.交易面积

2007年北京市土地公开交易市场全年成交量与2006年相比增加明显。2007年共成交土地85宗[1]，比2006年少了1宗；成交建设用地面积600.63公顷，同比增加10.3%；成交土地的规划建筑面积1233.01万平方米，同比增加39.4%（见表1）。全年成交土地平均容积率2.05，比2006年平均容积率1.63提高了0.41，显示供地容积率逐渐提高的趋势。

下半年成交的宗数和体量均为近六年同期之最。2007年北京市继续保持第三、四季度集中供地态势，共成交土地52宗，成交建设用地面积417.80公顷，同比增加12.0%，环比大幅增加128.5%；成交的规划建筑面积857.91万平方米，同比增加39.4%，环比大幅增加128.7%。平均容积率2.05与上半年基本持平，比2006年同期的1.53提高了0.52。

表12002～2007年北京公开交易市场成交面积情况

2.成交价格

2007年北京市土地公开交易市场地价水平涨幅较大。成交建设用地的平均地面价格为7294元/平方米，同比上涨56.16%；平均楼面地价为3553元/平方米，同比上涨23.63%（见图1）。其中居住类用地地面均价为6998元/平方米，同比上涨61.24%；楼面地价为3564元/平方米，同比上涨27.97%。

图12002～2007年北京公开交易市场地价走势

2007年下半年土地公开交易市场地价水平涨幅更大。下半年北京市成交建设用地的平均地面价格为8078元/平方米，同比上涨82.30%；平均楼面地价为3934元/平方米，同比上涨35.93%。其中，住宅类用地地面均价为8091元/平方米，同比上涨100.12%；楼面地价为3970元/平方米，同比上涨43.99%。

值得一提的是，临近2007年底，在全国宏观环境趋紧、对房地产业的调控不断加强、部分区域房地产市场降温的大背景下，北京土地市场的竞争仍然十分激烈，很多地块的成交价格远远高于市场预期。[2]这一方面说明开发企业看好北京房地产市场未来的发展；另一方面也说明，尽管2007年北京通过公开交易市场供应的土地量有所增加，但仍呈现供不应求的态势。

综上所述，从地价走势看，北京市自2001年建立土地公开交易市场以来，成交的土地价格基本呈现逐年上升的态势；从地价增幅来看，土地政策参与宏观调控以来，地价水平上涨明显加快，地价一路快速上涨并在2007年达到峰值，其中2005年为上涨速度最快的年份；从各用途土地地价来看，住宅类用地地价水平涨幅高于平均地价水平；由于成交地块容积率的提高，北京土地市场平均地面地价增幅显著高于平均楼面地价增幅。

3.交易方式

2007年，北京土地公开交易方式中招标、挂牌平分秋色，居住类用地以招标为主。全年成交的85宗土地中有44宗土地实行挂牌的交易方式，有41宗实行招标的交易方式。

居住类用地方面，全年成交的49宗居住类用地中有29宗采用招标的方式，其规划建筑面积占居住类用地规划建筑面积（928.19万平方米）的75.08%。

限价房作为北京2007年新推出的保障房用地类型之一，全年共成交的12宗土地均采用了招标方式。

4.土地性质

2007年北京市公开土地交易市场中居住类用地继续占较大比重。

居住类用地方面，成交的85宗土地中，居住类用地49宗，建设用地面积472.75公顷，同比微降3.6%，占总成交面积的78.71%；规划建筑面积928.19万平方米，同比增加21.43%，占总成交面积75.28%。

其中，成交的限价房用地12宗。10宗用于全市统一建设安置，建设用地面积141.83公顷，规划建筑面积335.21万平方米；2宗用于定向安置使用，规划建筑面积51.43万平方米。限价房全年供应386.64万平方米，占全年居住类规划建筑面积的41.65%，超过全年计划指标300万平方米。

公建类用地方面，全年成交公建类用地（含商业用地、公共设施、旅游、宾馆、办公、科教文卫体等其他用地）36宗，建筑用地面积127.88公顷，同比增加137.87%，占总成交面积的21.29%，规划建筑面积304.82万平方米，同比增加153.40%，占总成交面积的24.72%。公建类用地的成交面积、所占比例都有较大幅度的提升（见图2）。

图22007年北京市各类用地规划建筑面积结构

5.区域分布

从区域分布来看，自2003年以来远郊区县已连续五年成为北京市供地重点区域。2007年全年北京市城八区共成交42宗土地，总建设用地面积226.57公顷，占成交总量的37.72%；总建筑面积589.46万平方米，占总成交量的47