房地产投资：在政策市中寻找发展的平衡.docx

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房地产投资

在政策市中寻找发展的平衡

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一2016年房地产市场回顾：投资销售供销两旺

自2014年中旬各地陆续取消限购起，经历宽松的货币政策和多重政策利好的叠加，本轮房地产市场周期在2016年进入加速上涨阶段，全国房地产市场供销两旺，量价齐升。

（一）房地产投资全面回暖，全年趋于平稳

1.房地产开发投资增速回稳

2016年1～12月，全国房地产开发投资累计完成额102581亿元，同比增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%）；相比2015年房地产投资增速逐月俯冲式下跌，2016年房地产开发投资全面企稳（见图1）。

图1房地产开发投资额及增长情况

2.房地产新开工面积累计增速创新高后滑落

新开工面积是房地产开发投资走势的先行指标。2016年房地产开发企业房屋新开工面积166928万平方米，同比增加8.1%。受房地产销售量价齐升的影响，房屋新开工面积累计增速迅速由负转正，并在2016年4月达到21.4%的历史高位（自2011年以来历史新高）。然而2016年9月后，受到房地产调控新政影响，房屋新开工面积累计增速逐渐回落到10%以下趋稳（见图2）。

图2房地产新开工面积及增速

3.土地购置面积降幅显著收窄

2016年全年购置土地面积累计22025万平方米，虽然较上年同期下降3.4%，但需注意到2015年全年房企土地购置面积下降超过30%，2016年下降趋势得到遏制，降幅较2015年显著收窄（见图3）。

图3全国房地产开发企业土地购置面积

4.土地购置价款继续攀升

2016年全年土地购置价款累计达9129亿元，较2015年累计上涨19.8%（见图4）。若进一步拉长观察期，将2016年数据与2014年相比，在土地购置面积累计值下降达35%的情况下，2016年土地购置价款累计值却与2014年基本持平，土地成交价格的快速上扬趋势十分显著。

图4全国土地购置成交价款

（二）房地产销售持续好转，成交指标屡创新高

2016年房地产投资端的全面回暖背后反映出销售端自2015年初开始的持续复苏过程，到2016年，全国房地产销售情况持续好转，房屋销售面积及单价双双上涨。

1.全国房地产销售情况持续好转

2016年1～12月，全国商品房销售面积157349万平方米，同比增长22.5%（见图5）。其中住宅销售面积为137540万平方米，同比增长22.4%。在销售情况全面好转的背景下，2016年商品房销售金额创历史新高，达117627亿元，同比增长34.8%。其中住宅销售金额为99064亿元，同比增长36.1%，商品房销售金额及增速也创下历史新高。

图5全国商品房销售面积及增速

2.房地产销售价格逐月提升

房地产销售价格2016年全年均呈上升态势。其中一线城市房价在2016年4月涨幅达到峰值，随后涨幅有所放缓；二、三线城市房价全年呈快速上扬态势（见图6）。

图6全国70个大中城市房价变动

3.房地产开发资金来源：销售回款占比进一步提高

2016年1～12月，全国房地产资金来源总量为17.5万亿元，较上年同期增长13.58%。从资金来源构成情况来看，国内贷款占比为12.28%，利用外资不到1%，自筹资金占28.06%，其他资金占41.93%，各项应付款占17.65%。其中，其他资金主要包括个人按揭贷款等销售返投资金，相比2015年的36.09%大幅提升，销售回款提升显著提振了房地产企业的资金充裕度（见图7）。

图7房地产开发资金来源

综上所述，2016年房地产市场迅速回暖，各项指标屡创新高。然而进入第四季度后，各地政府密集出台房地产限购调控政策，再叠加金融系统去杠杆的监管趋势，2017年的房地产行业将呈现明显的政策市特点。

二2016年房地产投融资业务开展情况和特点

（一）上半年去库存进程加速，资产证券化成地产企业融资亮点

2016年上半年，在各地尤其是三、四线城市去库存压力较大的背景下，国家针对地产行业的政策基调主要基于提振市场、避免经济L型增长的负面影响考虑。政策主要集中在信贷放松、税收减免、加快房地产企业去库存进程等领域，主要代表政策包括下调非限购城市最低首付比例、提升公积金存款利率、鼓励房地产租赁市场发展、在增值税改革中明确房地产老项目继续使用简易计税方法等。

在融资方面，房地产企业整体融资环境宽松，融资成本得到有效控制。2016年1～9月[1]，A股上市房企发行公司债2623亿元，发债金额已超2015年全年；房地产资产证券化市场继续活跃，碧桂园、融创、雅居乐、世贸房地产、华夏幸福等房地产企业纷纷尝试以物业费、购房尾款、商业物业租金收入等为基础资产开展证券化业务，此类项目融资资金用途广泛，是房地产融资的有效补充，受到各类型房地产企业的广泛青睐。2