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物业管理采购项目需求

采购需求

最高限价：人民币769.52万元

资格要求：

1

符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。

2

具有中华人民共和国物业服务企业一级或以上资质。

是否接受联合体投标：（）是（√）否

招标范围

1

采购内容

确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。

2

政策要求

★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；

★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。

3

服务期

合同签订后36个月。

项目概况

（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业运营及管理服务，本项目管理服务内容包括：综合管理服务、共用部位和共用设施设备维护服务、公共秩序维护服务、保洁服务和绿化养护服务，以及商业、地下车库运营管理服务。

（二）本项目位于增城经济技术开发区创强路以南、新和北路以西，规划用地总面积约120亩，总建筑面积197534平方米，包括宿舍133597平方米、商业3075平方米、文体中心12448平方米、地下室33602平方米、配套公建及其他14812平方米，规划机动停车位716个（见附图）。本项目为增城经济技术开发区持有物业，是面向开发区落户企业员工租住。文体中心的物业运营及管理另行选择运营单位负责，不在本次招标范围内。

物业管理人员配置要求

请各投标人按以下要求对于物业管理的组织架构、人员安排提供科学、合理的设计方案。

（一）拟定物业管理组织架构图；

（二）拟定物业管理各部门的人员配置方案，并附详细说明。至少应包括以下所列部门(名称可自定)。

1、经理办公室

2、客户服务中心

3、工程维修部

4、清洁、绿化管理部

5、保卫部

6、招商部

……

物业管理总目标

针对本项目的重要性和特点，按照《全国物业管理示范小区标准》及有关法律法规规定，一年内理顺各种关系，使各项工作有条不紊地开展；二年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，确保业主满意度95%以上，达到建设部颁发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级服务标准和全国物业管理示范小区标准，所有管理指标均达到或高于“全国物业管理示范小区标准”。

物业管理服务指标

服务项目

合格指标

设施设备完好率

95%

大厦零修急修及时率

100%

维修工程质量合格率

100%

绿化完好率

95%

清洁率

95%

道路完好率

95%

化粪池、雨水井、污水井完好率

98%

排水管、明暗沟完好率

96%

灯饰完好率

99%

停车场完好率

98%

文体设施、休息设施及广场雕塑完好率

95%

项目内治安案件发生率

1%

消防设备完好率

100%

火灾发生率

0%

业户有效投诉率

投诉率≤2%

管理人员专业培训合格率

100%

业户对物业管理满意率

90%

物业管理内容

（一）秩序维护

1、范围包括各物业整个区域的建筑物以及公共广场、停车场、水体及周边绿化等。

2、组织思想素质高、业务能力强的秩序维护队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保物业的安全、有序。

3、确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。无因管理疏忽造成的治安案件、恶意破坏事件；违章处理率100％；服务及时率99％以上。

4、对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。

5、办公和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。

6、要出入口必须24小时值班、24小时监控。整个区域做到24小时有安全护卫人员巡查。

7、确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。

8、履行消防安全管理职责，建立健全消防安全制度，实行消防安全责任制，落实消防安全责任。全力配合相关部门做好消防安全工作。接到消防中心报警，秩序维护员应在3分钟内到达烟感报警点核心实情况，如属火警迅速组织扑救和疏散。

9、设立综合治理及安全生产专责小组，按国家规定制定相关应急预案以便对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报告招标人，防止事态进一步恶化并协助保护现场；对物业安全生产和综合治理做到严格管理、时刻督查，杜绝重大安全事故和社会治安案件发生。

10、制定因监管不力而致物业公共设施设备被盗或被破坏的处罚细则。

11、其它与安全保卫有关事项。

（二）交通、车辆、停车场管理

1、交通、车辆、停车场管理要制定可行的管理制度(包括上岗前培训制度)，培训专人负责机械停车库的管理使用，确保停车库安全、有序运营。

2、要有规范的车辆行驶、停放识别标记。

3、非机动车、机动车等各