项目前期市场调研报告.pdfVIP

前期市场调研报告

谨呈：新方集团、新方置业有限公司

潍坊坊子新区中心及周边

调查对象：2012年潍坊市房子新区房地产运营数据、各片

区主要楼盘、各片区目标消费群体

调研说明：本案位于坊子新区东片区（西临凤山路，北依

凤凰街），因此本次调研针对本片区内楼盘做重点调研，

重点研究；同时将对坊子新区内消费者需求的调研分析，

作为本次市调分析的主要内容，根据地域分布特征和坊子

新区房地产市场发展的特点，为后期项目定位作主要依据。

现在有很多专家预计，房价仍将延续去年以来的回调趋势。但是，我们注意到，降息

后房地产市场开始出现积极变化，“购房热”现象在部分城市出现。尽管住建部官员

近期强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇，但在“稳增长”政策作用下，信贷政

策的放松让市场普遍预计房价下降空间已十分有限。

在2012年1-5月，全国商品房成交均价同比增长3.8%；而其中，住宅成交均价同比增长

3.4%，连续两个月有所回升。有些业内人士担心，货币宽松后带来的楼市成交量回升，

进而会导致房价再度攀升，使得前期楼市调控政策所取得的效果大打折扣。

多家机构表示，单从国家在6月7号宣布的降息消息来说，对购房者的按揭成本负担，

以及开发商资金成本压力影响来看，作用并不明显，购房者单月月供减轻2-3%左右，

而开发商开发贷款在资金总量中占比不到15%，因此很难说能有多大促进作用。但降息

对于市场心理预期仍有影响，面对经济增长压力，三次下调存款准备金率后再加上本

次降息，将减弱购房者对房价下降的预期。

专家同样认为，近期楼市的成交活跃是由开发商“以价换量”和刚性需求入市促成的，

但是未来全国还要面临巨大的库存消化难题，仅靠降息和利率优惠很难改变市场走势，

房价快速反弹的可能性不大。

国家统计局公布的数据显示，1-5月份，全国房地产开发企业房屋竣工面积27306万平

方米，增长26.3%，增速比1-4月份回落3.9个百分点，但房屋竣工面积仍保持相对较高

增速。专家认为，这意味着去库存化将是房地产市场后期的主要动作，开发商仍要寻

求“以价换量”回笼资金，在此背景下房价没有大幅反弹的基础。

一些券商机构也认为，在投资性需求得以抑制的情况下，大部分城市房地产市场依然

依靠刚性需求和改善性需求，商品住宅价格不会快速反弹。住建部日前强调，当前各

地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措

施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固

调控成果。我方认为，虽然楼市有所活跃，但房价大幅反弹的可能性不大。

7月5日央行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是央

行月内的第二次降息。虽然一月内2次降息并不能为购房者减轻太大的负担，但此次

降息对于购房者心态造成的影响不容忽视，不少购房者因此结束观望，选择在此时入

市。

潍坊开发商看准这个时机，积极推出各色优惠措施，企图吸引购房者的目光，加快销

售步伐。据搜房网数据监控中心统计，潍坊目前共有177个楼盘进行打折促销。其中

金马怡园的折扣最狠，最高可享83*98折，劲省9万！

今年进入二季度后，潍坊楼市部分开发商出现了以价换量的销售措施，有的开发商推

出了部分特价房源来促进成交，这些促销手段在一定程度上拉低了潍坊的房价，出现

了局部的房价下降现象。这只是局部的现象，并不能代表潍坊楼市的大方向。现在受

调控影响，潍坊的房价开始稳定。但从长远来看，楼市仍然受供求关系的影响，如果

调控撤出，房价将再度上涨。因此，谈到购房时机，现在就是不错的抄底时机。当然

购房者要根据自身的情况来选择房源。是自用，还是改善住房，再选择地段、户型等。

坊子区最近的成交量大放异彩，数次压过奎文区、高新区等热门区域。坊子区在

售楼盘共21个，其中16个项目位于坊子新区。坊子新区已经逐渐成为坊子区的政

治、经济、文化中心，区位优势明显，发展潜力巨大。目前坊子楼市仍以刚性需

求和改善性住房为主，在预算有限的情况下，潍坊市区的高房价让工薪族却步。

作为潍坊楼市的潜力股，坊子新区在价格方面占据很大的优势和空间，更多的人

把眼光投向坊子新区，这也成就了坊子区近来楼市上的热销局面。以新方新怡园

为例，由最初的售价2000/㎡左右到现在接近4000/㎡左右，房价增长惊人。坊间

甚至有人说：与其在市区买房不如到坊子新区买房，把省下的钱买部车。但是正

因为如此好的局面，造成了新区开建楼盘剧增，放量过大，供大于求，楼盘的销

售压力加大。坊子新区的房产市场需要一定的时间消化和过滤。

对于近期市里政策的短期调控和银行下调利率来看，坊子新区