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房地产公司土地增值税的纳税筹划对策

房地产公司土地增值税的纳税筹划对策

摘要：近些年来，房地产公司之间的竞争已愈发激烈，而我国对房地产公司

也一直处于国家控制阶段，这就迫使企业必须多方面寻求提升自身生存的能力，

纳税筹划也就越来越多的受到房地产公司的青睐。纳税筹划一方面可以降低企业

的税收负担，为企业赚取更多的现金流，另一方面可以拓宽企业的市场竞争机会，

为企业赢得更广阔的发展。土地增值税清算在一定程度上增加了房地产公司的税

负，影响了房地产公司的利润。土地增值税清算的税收筹划也就成了房地产公司

关注的重要问题。本文首先简要介绍土地增值税的相关理论和纳税筹划的相关理

论，在了解理论的基础上研究现状，进而对纳税筹划的理论应用于实践，力求帮

助房地产公司做出纳税筹划方案。文中不仅提出了土地增值税纳税筹划的优化方

法，而且根据房地产行业土地增值税涉及的主要业务分别给出了纳税筹划的设计

思路。本文以实际公司作为案例分析对象，理论结合实际运用后，纳税筹划的效

果和重要性也就更为显著。另外，建立風险预警机制优化防范纳税筹划的风险，

以便更好的推动房地产公司健康发展。

关键词：土地增值税;房地产公司;纳税筹划

前言

在日益发展的现代社会中，房地产作为社会基础建设行业，逐渐成为社会资

金轮转的中坚力量。与此同时，在以往房地产公司中的粗放型管理所体现出的弊

病也日益明显。开发商不仅要关注国家政策等公司外部发展的必要条件，更要完

善公司内部资金链，做好最基本的内部管理工作，才能为实现公司经营目标打下

坚实的基础。其中土地增值税的纳税筹划是每个房地产公司的重点工作目标之一，

所以近年来许多房地产领导人均为在合法范围内减轻税负上下足了功夫。

商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入等构成的经营收入为房

地产开发公司主要收入来源。房地产前期费用、市政基础设施费、期间费用、土

地增值税等构成了房地产开发项目的主要成本。土地增值税作为一项重要的成本

支出，直接影响公司利润增长。近年来土地增值税税收增幅远高于其他税种，进

一步加强了房地产开发公司土地增值税清算管理，导致房地产开发公司税务负担

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加重。因此，对房地产开发公司进行土地增值税税务筹划，通过对房地产开发公

司开发和收益分配等活动进行调整，寻求公司收益和税务负担的最佳配比，从而

降低土地增值税税务成本具有一定的现实意义。

本文采用理论与实际相结合的方法，选取A房地产开发公司作为研究对象，

阐述A房地产开发公司土地增值税纳税状况，依据土地增值税的税收政策，将公

司实际情况作为考量依据，对A公司土地增值税纳税筹划效果进行了分析。首

先，论文归纳与整理A房地产开发公司土地增值税税务筹划具体状况。其次，进

一步分析A公司土地增值税筹划的关键点，从国家税务政策角度分析税务筹划的

空间，从组织架构设计的角度，阐述土地增值税筹划可通过公司组织形式、合理

的转移定价、以及选择项目核算方式、利用特殊扣除项目进行土地增值税税务筹

划。最后，通过土地增值税的清算分析，发现土地增值税清算筹划的关键点，并

提出系统性纳税筹划方案实施的关键。本文着重于研究土地增值税的纳税筹划，

并提出一些纳税筹划现存的问题和建议，希望能为房地产公司提供参考。

一、土地增值税在A公司纳税筹划中的问题

（一）土地增值税的实际核算工作不完善

房地产公司进行会计核算时，每个项目都由专门的会计人员进行单独的会计

核算。会计人员进行单独核算在一定程度上可以提高工作效率，但却不利于开展

土地增值税的纳税筹划。一般来说，增值税税率是由增值额除以可抵扣的金额决

定的。由于项目不同，可扣除金额会有所差异。每个项目单独进行会计核算的时

候，可能会出现增值税税率较低的情况，同时也会存在增值税税率过高的情况。

但将多个项目合并核算，增值税税率就会介于两者之间，通过合并的方式计算出

的应缴土地增值税额会明显低于分开核算缴纳的土地增值税额。土地增值税税种

涉税金额较大，通过合并计算所得的税额，就能为企业节约大量税负成本。这一

点是房地产公司税务人员需要注意的。房地产公司在项目出售时，大多以“毛坯

房”的形式进行出售。市场上的楼盘以两种形式存在，一种是“毛坯房”，一种

是“精装房”。看似很普通的两种形式，却对土地增值税的纳税情况产生深远影

响。如果以“毛坯房”的形式对外出售，一般情况下进行基本的土地增值税核算。

但如果说按照“精装房”出售，装修花费的成本增加就