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前期物业项目管理机构运作方法及管理制度

我司高度重视本项目的建设，已把本项目列为重点项目，采用全新

的管理模式，即成立项目项目经理部，实行项目经理负责制。我们将“优

质、安全、文明”地建设好本项目，为公司创造良好的社会效益和经济

效益，为社会奉献精品。根据本项目的规模和特点，选派思想好、业务

精、能力强、能融洽、合作好的具有丰富实践经验的年富力强、颇具开

拓精神的管理人员进入项目管理团队。对外适应业主管理的要求，充分

发挥公司的经济技术优势和精诚合作的诚意，对内建立健全项目经理、

执行经理、技术负责人、各专业工长、内业技术员、材料主管、质检项

目师和安全主管等岗位责任制，确保预定目标的最终实践。组织强有力

的项目项目经理部，根据本项目的特点，项目管理机构由两个层次组成。

一、项目管理组织架构

根据某某小区物业管理的要求，按照资源共享，服务第一，精干

执行力强、反应迅速的基本原则，设计了某某小区管理处的组织结构，

他的特点是：组织中各种职务按系统排列，权力集中，责任分明，命

令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。

在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，

只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模

较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体

操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一

般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。

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1、各部门主要职能

（1）管理处

◆负责管理处行政、总务工作；

◆负责管理处人事、劳资、培训工作；

◆负责管理处的财务管理工作；

◆负责物料采购、供应；

◆负责为管理处服务人员提供办公用品、生产、维修、管理服务

工具、工作服等；

◆负责处理与相关部门的公共关系和社区文化建设；

◆负责协调ISO9001贯标工作；

◆负责各部门岗位职责的巡查、督查。

（2）安全保障服务中心

◆负责对某某小区实行封闭式管理；

◆负责24小时值班及巡逻；

◆负责监控中心24小时值班；

◆确保消防系统的设备设施齐全、完好无损，可随时起用；

◆负责开展消防法规及消防知识的教育，建立义务消防队；

◆负责对进出小区的机动车和非机动车进行管理和疏导；

◆负责地面、地下停车场疏导和出入口管理。

（3）维修服务中心

◆负责小区公共设施及场所的维修和定期保养；

◆负责公共设备（消防设备除外）的运行管理、维修和养护保养；

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◆负责房屋本体的维修和定期保养；

◆负责智能系统末端设备设施的维修和定期保养。

（4）环境保洁服务中心

◆负责公共部位和内楼道的清洁；

◆负责室外绿化养护计划并组织实施；

◆负责在管理区域内进行灭四害、除虫等活动；

◆负责卫生防疫工作的实施。

（5）接待服务中心

◆负责接待业主的来人来访、业务接待、物业报修等；

◆负责进户、退户工作；