地铁对区域发展价值贡献专题研究.ppt

地铁对区域开展价值奉献专题研究

1[关键字]：关键字：地铁、溢价[简介]：该理论通过对上海及深圳地铁对房地产价值的拉动作用的深入研究，量化地铁对房地产价值影响区域半径，并得出各层级影响区域因地铁而溢价的区间值。

2地铁是一种载客量大、快速准点、舒适平安、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具地铁建设效益沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成局部，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。改善城市投资环境地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以开展得越来越大。为沿线土地带来增值地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。

3地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的开展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理

4高速铁路站点对于周边开展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合开展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先开展起来的区域;开发强度很高〔veryhigh)第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达〔包括交通以及换乘时间〕，是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集〔cluster)的相关功能；开发强度较高〔high)第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间〔包括交通以及换乘时间〕，取决于地段状况可以开展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容资料来源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(UrbandevelopmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,

5地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同对房地产价值的正向影响可达性到地铁站的距离地铁站噪音对边缘地带对中心地带地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，那么地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。随着距离地铁交通站点半径的增加，工程价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势

6上海地铁研究

7地铁作为功能性的城市建设工程，不仅缓解了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市根底设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”根底设施建设工程为上海市近十年的经济增长作出了极大的奉献。根底设施投资与城市GDP增长呈正相关关系地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生拉动效应上海基础设施投资增长与GDP增长比较年份固定资产投资总额（亿元）GDP（亿元）固定资产投资对GDP总量的贡献作734950.842.65年份明珠线二期总投资（5年建设期）对GDP贡献作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重2001132.67亿2.65351亿70亿1.4%以明珠线二期投资为例以上海为例

8地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应经济效益以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16％左右产业效益明珠线二期工程沿线的功能结构将会进一步向金融、商贸、旅游、信息效劳、行政管理等第三产业转移，用地结构将出现明显的置换，从总体趋势来看，