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小区物业管理的重点和难点

小区物业管理的重点和难点

物业管理是小区内必不可少的一项服务，但是管理过程中

也存在一些难点。其中，收费难、电梯运行收费及摊销、停车

场责任承担是比较常见的问题。

首先，收费难是物业管理中的一大问题。业主对“掏钱买

服务”的消费观念不够成熟，导致一些业主拖欠物业管理费。

同时，物业公司与业主委员会之间的权利义务关系错位也给收

费带来了难度。解决这个问题的办法是，物业公司要加强服务

工作，同时加强宣传力度，提高业主的消费意识。此外，建议

成立一个专职的委员会，对业主欠费的行为进行惩罚，同时对

物业公司的服务质量进行评估。

其次，电梯运行收费及摊销也是一个问题。认为按住户使

用频繁度进行摊销比较合理，缴费的比率可以参照财务会计资

产使用年限折旧法。

最后，停车场责任承担也是一个争议点。对于盗车事件赔

与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼

有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责

任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。这个问题需要物业公司

和业主委员会进行协商，明确责任界定。

一。车位管理问题

在现实生活中，部分业主购买了车位，可以自由进入停车

场，无需交纳停车费。然而，物业公司必须妥善看管这些业主

的车辆，并且开发商所售出的车位收益全部归其所有。这是因

为这些业主车辆的保管费用已经按照物业费用标准计入其交纳

的物业管理费用中，而购买车位的业主并不需要交纳占位费用。

没有购买车位的业主或外来车主则需要按规定交纳停车费用，

其中的占位费用收益归全体业主所有，而保管费用则是物业管

理的收益来源。

如果小区内的车辆丢失，交纳了停车费的业主，物业公司

应按照保管费用在停车费中所占比例承担责任；如果车辆的业

主拥有车位且无需交纳停车费，物业公司则必须根据委托物业

管理合同承担赔偿责任；如果是外来车辆，也没有交纳停车费，

物业公司则无需承担赔偿责任。

二。停车收费问题

在现实中，许多物业管理小区在收取停车费时，都采取相

同的价格标准，无论汽车的档次、价值如何。一旦车辆丢失，

物业公司需要承担赔偿责任，法院一般会要求按照车辆价值进

行赔偿。这就成了上文所说的“交的同样的钱，丢什么赔什么”。

因此，建议物业企业一方面通过购买保险来分散物业企业

的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对

等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、

义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管

车辆或仅提供车位。这样，如果有车辆丢失，责任承担及赔偿

也将一目了然。

三。物业管理费收费标准问题

物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管

理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价

与市场协议价相结合的方式。特别是经济适用型住宅的物业管

理收费还远远低于市场价格。

物业管理收费低于成本，致使有较多的物业管理企业处于

亏本运作。因此，如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住

宅物业管理的难题之一。

四。物业管理的服务水平

不同类型的物业对物业管理的需求和要求也不同。因此，

在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不

同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业

对物业管理的需求。例如，高层住宅要特别加强设备管理和消

防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。

五。房屋质量问题和维修等问题

物业管理企业应当加强对房屋质量的监管，及时发现房屋

质量问题并及时维修。同时，物业管理企业应当建立完善的维

修体系，保证维修人员能够及时到达现场，解决业主的问题。

六。业主委员会维权途径不畅

物业管理企业应当建立健全的业主委员会制度，充分发挥

业主委员会的作用，维护业主的合法权益。同时，物业管理企

业还应当建立健全的投诉处理机制，及时处理业主的投诉，解

决业主的问题。

从成功的经验来看，物业管理市场化进程应该得到推进，

逐步实现优质优价。物业管理企业也应该实施规模化运作，合

理配置人员，提高科技含量，降低成本。此外，利用住宅小区

现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足也是

一种不错的方法。

为了解决住宅小区人口众多、人员复杂、矛盾和纠纷时常

发生的问题，我们需要制定《业主公约》。这个准则可