浅议物业管理的立法完善.doc

浅议物业管理的立法完善

〔摘要〕物业管理与百姓的生活息息相关，随着房地产的升温，物业管理中的纠纷也日益增多。然而我国目前尚无一部专门的物业管理法律，应加强理论研究工作，出台专门的《物业管理法》，并建立物业纠纷处理系统，以解决物业管理实务中的问题。

〔关键词〕物业管理；业主自治；物业管理法。

物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一个多世纪，物业管理才于20世纪80年代从香港引入内地。［1］1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌宣告成立，标志着我国大陆物业管理的诞生。

虽然物业管理在我国兴起的时间不长，但其与百姓生活息息相关。物业管理对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，起到了积极而重要的作用。［2］但是，由于物业服务的发展速度明显跟不上房地产业的发展，及人们对法律维权意识的不断增强，物业管理中的纠纷也越来越多。

一、物业管理法律体系。

目前，我国尚未制定专门调整物业管理活动的法律，而是散见于各部门法或以行政法规、地方性法规、行政规章的形式出现。［3］。

1.宪法。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，在物业管理法体系中具有最高层次的法律效力。

2.全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。我国多部法律中直接或间接涉及到物业管理相关法律制度。私法方面，如：《物权法》、《民法通则》、《合同法》等；公法方面，如：《城市房地产管理法》、《环境保护法》、《消防法》等。

3.国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性行政法规和文件。如1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》等。20XX年6月国务院颁布，20XX年修订的《物业管理条例》，标志着我国物业服务立法进一步完善。

4.国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、20XX年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。

5.最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题。

（一）物业管理招投标。

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。20XX年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务。

目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

（二）物业管理服务。

建设部发布了《物业服务资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合

同在期限上的衔接、建设单位与物业服务承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。

由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同（示本）》。

《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。

我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。［4］。

（三）物业装饰装修管理。

收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制