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关于影响房地产价格的宏观因素分析--第1页

:四象限模型房地产价格宏观因素实证检验

论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为

我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响

尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分

析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏

观因素。

住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提

出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市

场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是

房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。

房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提

高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断

改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅

提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上

升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上

升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦

点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展

,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此

研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。

一、现实层面宏观调控政策的特点

1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由

经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

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2、主要通过信贷手段抑制房产投资需求。2007年在投资需求旺盛、房价高涨的背

景下,国家改用信贷政策来抑制投资需求,把第二套住房首付比例由30%提高到40%,相应提

高按揭贷款利息,第一套住房的首付比例和按揭贷款利息保持不变。它不仅抑制了投资需

求,还抑制了部分自住需求。

3、由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应。2007年土地政策由严格控制土

地供应调整为加大、加快土地供应,特别是普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应

。增加土地供应的途径主要有两个:一是加大土地推出的数量,加快土地推出的速度;二是

加大土地闲置的处罚力度,严厉打击囤地行为。

4、存款准备金率和基准利率上调幅度空前。2007年中国人民银行重拳出击,连续

10次上调金融机构存款准备金率,累计上调5.5个百分点,调整力度历史少有。紧缩的

货币政策并非完全针对房地产业,但对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷

款购房的个人来说,成本的增加都是显著的,起到从供求两方面抑制房地产市场的作用。

5、更加注重已出台政策的执行。在2005年和2006年,中央实施了一系列全面、严厉

、深入的调控政策之后,近两年虽然延续了对房地产宏观调控的态势,但只是零散地出台了

一些政策,并没有出台全面的调控政策,重点在于落实前两年的政策。

二、从理论研究方面得出的四象限模型(图1)

本文中的模型的建立考虑到的分析指标是变量新建房屋施工面积、商品房价格人均可

支配收入以及国内生产总值,正如图1中的第三象限(西南象限),描述的是房地产价格同新

建量之间的关系。从长期来看,房地产价格应同它的重置成本相等,因