地产新秃鹫超级经典.docx

地产新秃鹫

这是一个被迫走向停工的楼盘。

它叫正荣中梁·天著润宸，位于厦门。

跟大多数烂尾楼盘有些不同。

一是开发商居然没有对楼盘抽血，反而沉淀着近8亿股本金；二是只要销售顺畅，回款足够覆盖债务；三是开发商作为劣后方愿意认亏兜底，亏不到金融机构头上去。

但即便如此，正荣和中梁称，厦门国际信托依旧要求它们交出项目控制权和管理权。厦门国际信托提出了非一般的“旱涝保收”盘活方案，而忽略了项目究竟能不能市场化退出。

这是个悲伤的故事，发生在轰轰烈烈的保交楼大环境下。

开发商着急着保交付止损，但要冲破一层层阻力，跟升级打怪似得。同时，或因项目尚未销售不涉及业主层面的保交付，得不到更多的助力。

这也是个博人眼球的故事，主题是：

一家金融机构如何操碎了心，试图用4.5亿元的债权，去撬动一个货值达25亿的楼盘。

明股实债的坑

从厦门地铁1号线集美大道站出站，往南步行约300米，就是正荣中梁·天著润宸项目所在地。

它从2022年4月开始，停工至今。工地现场很安静，你可以看到塔吊等施工设施还立着，但听不到机器轰鸣声，也没有钢筋水泥土碰撞声。

总共6栋住宅楼中，有4栋分别建了16、18、19和19层，再盖几层就能封顶。售楼处和示范区也落地，说实话，现代化的风格挺漂亮的。

楼盘早在去年1月就该申请预售，但就差一步：

厦门国际信托的同意，它是楼盘明股实债的资方。

等到花开花谢再花开将近一年半时间，开发商正荣和中梁硬是没等来厦门国际信托的点头，而是各种狗血事情。

正荣和中梁从一开始就给自己挖了坑。

按照项目与信托签的前融协议，开发商是劣后方，信托的受偿权在开发商之前，楼盘的亏损由开发商投入的近8亿股本金兜底。

除非是极端情况，不然信托有足够的安全垫，同意预售就能回收债权；再退一步，信托愿意展期，用时间换取空间，能旱涝保收。

极端情况是什么呢？

答案是要么楼盘低于3.2万元/㎡均价销售，会导致资不抵债以及开发商的股本金亏到渣都不剩。要么一直拖着不开盘，迟早有一天也会资不抵债。

当然，换个角度，如果能踢走正荣和中梁，让它们贱卖项目公司股权，接盘的新股东能有巨额的利润空间，代建方也是稳赚不赔。

可以不贱卖

就现阶段的市场情况看，正荣中梁·天著润宸犯不着贱卖。

这是个湖景盘+轨交盘+学区盘，位于厦门集美区的集美新城板块。

板块内在售新房是供不应求的状态，目前基本以尾盘为主，售价在3.8-4.3万元/㎡。数据显示2022年前5个月，板块内新房整体成交均价就在3.6万元/㎡。

周边有一圈差不多在同时间内拿地的品牌房企楼盘，大家的地价相差不大，过去一年多来月均流速在22-60套不等。

即便是在所谓的市场下行期，周边有楼盘叫保利联发锦上，实现了6个月内清盘。距离楼盘不到800米，正荣和联发合作的联发臻荣府，以3.87万/㎡均价实现约60%的去化。

与楼盘大概1.5km之隔的二手房，成交价稳定在5-6万元/㎡，存在倒挂。

不用为楼盘的配套担忧。周边1-3公里范围内，各种配套正在落地或已经成熟。比如，楼盘正对面的三甲医院今年年底就开业；1-2公里半径内有几大商业购物中心；学校资源没话说，妥妥的学区房。

也不用为客户来源过于担心。周边有同区安置的几千户手拿房票的拆迁户。就更别提来自集美软三科技园、集美新城文教区教职工等的客户。

正荣和中梁不愿意放弃项目，因为只要不贱卖，投入的8亿股本金还能回收一部分。它们希望定价上随行就市，减损止损。但信托早已经臆断了它们丧失经营能力。

正荣和中梁认为由自己继续操盘最合适。它们了解熟悉项目并制定了低开高走的营销策略。

这笔账不难算：不计利息，楼盘未来大头的支出还有约8.7亿开发贷、约4.5亿信托前融和3亿多工程款三大块。

楼盘建成后有568套房源，按约3.5万—3.8万元/㎡均价卖，算上车库在内，静态货值约22-25亿元。足够支付工程款，开发贷和信托前融。

项目每个月平均2000万的成本支出，一旦拿到预售，最惨情况下每月只需卖6套房子就能维持建设。

地产新秃鹰

问题来了，面对这块肥肉，能不能让原股东答应贱卖？可尝试的方法非常古老：

死磕，让开发商还钱。

欠债还钱，本就天经地义。

有个渐进的过程，可分几步进行：

第一步，借款还没到期时，先以债权人身份扮起股东角色介入项目经营，卡住预售许可证的办理，再以出现“重大风险”为由升级风控，要求提前还款。

“重大风险”的定义在实践中可以比较主观。比如在正荣中梁·天著润宸上，可以是因正荣一笔永续债未赎回正发酵着流动性困局的舆情，不用管开发商在公开市场是不是正式违约。

风控升级后，正荣和中梁就将项目公司剩余的56%股权再质押给信托，求换回预售证的办理。

但作为债主，一定不能让步，还是要强调还钱！还钱！还钱！到了这份上，开发商还是不会立马还钱的。

第二步，跟开发商就股权回购方案、代建方案等展开谈判。

注意几点，