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房地产基础知识培训课程
房地产的概念和分类
1房地产:房产和地产的总称,也称不动产。房地产在物质上有三种存在的形态:单纯的土地,单纯的房屋,土地房屋的综合体。
房产:房产及其权利的总称。
地产:土地及其权利的总称。
房地产是由土地,附着在土地上的各类建筑物,构筑物和其他不可分别的物质及其权利构成的财产总体。
房产类型:1居住用房地产(住宅)2生产用房地产3经营用房地产4行政用房地产5其他专用房地产。
2房地产的特性:
房地产位置的固定性2)地域的差别性3)房地产的高值耐久性4)保值增值性5)数量的有限性
6)用途的多样性7)相互影响性8)受限制性
3房地产市场:
1)一级市场:土地运用权出让市场,(一定是国家的),既全部权市场。
2)二级市场:土地运用者经过开发建设,将新建成的房地产以出租,出售方式将运用权转让的市场。
3)三级市场:可称二手房市场,指购买者再次将房地产转卖或出租的市场。
4房地产分类:
从开发程度划分:
1)生地:指荒地,农地,不具备城市基础设施(三通一平)。
3)熟地:指具有完善的城市设施,土地已经推平,可直接建设的土地。必需具备三通一平。
4)再建工程(也称待建工程):土地上的建筑物尚未建成,不具备运用的条件。(例如烂尾楼)
5)现房:房子建好,具有七通一平。
(2)从建筑结构划分:
1)钢结构:最大特点可移动,建筑工程分部完成。比如大桥,建好各部分,然后对接。例如新海会展二期,市贸大厦
2)钢筋混凝土:(框架结构),由钢筋混凝土灌铸的柱子,梁及楼板构成的房子,因为砌墙时象个框架,所以称框架结构。这种房屋的墙壁只起维护或间隔作用,可以拆改,但不能在楼板中随意加砖间墙,否则会减轻抗震实力。
3)砌体结构:(也称混合结构)用砖砌起,由钢筋混凝土楼板构成的,墙壁承重,不可移动。
4)木结构:多用于别墅
5)塑料结构:不是一般塑料,用于层数不高的可移动房。
按结构形式划分:
1,墙体结构(砌体结构)2,框架结构3,深梁结构:从地基上与框架有区分。4,简体结构(塑料结构)5,网架结构:在北欧用的比较多,墙体及楼板用高密度的网架而不用钢筋,有很大抗震实力。6,空间薄壁7,钢索结构8,舱体结构:例如火车站当时建的临时站点。
按建筑层数划分:
低层:1—3层(多用于单体别墅及townhouse)
多层:4—8层高
高层:12层以上。其中9—12层也称小高层。
注释:1,别墅:小区内独立或半独立的低层住宅。
2,剪力墙:因高层建筑过高,(一般三级以上台风整个楼体既会摇动)故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力会产生的剪力,这种抗震剪力的墙称剪力墙。剪力墙是由钢筋混凝土制成的,内含双层钢筋网。剪力墙上的门窗洞是按着力学原理设计而成的,洞口四周均用钢筋加固,故剪力墙建成后是不能拆除的。
5房地产的限:
土地全部权:指土地全部者在法律规定范围内对土地享有的权利。只有国家,集体及军产,乡镇才享有土地的全部权,个人及开发商只有运用权。
全部权分类:A占有权B运用权C收益权D处分权。
土地运用权:指土地运用者在法律规定的范围内对其土地享有的权利(开发商,个人)
取得土地运用权的途径?
1土地运用权出让:国家以土地全部者的身份按指定地块的运用限,用途和城市规划等条件,将土地运用权出让给运用者,并向其收取一定的土地运用权出让金的行为。
出让形式:1)协议,2)招标,3)拍卖。
2土地运用权转让:指土地运用者依据国家规定,在规定的土地运用限内,在履行原始合同义务的前提下,将土地运用权有偿过渡给其他运用者的经济行为。
转让形式:1)出售,2)交换,3)赠予,4)抵押。
3土地运用权出让的限:
依据用途,居住70,(国家规定70,开发区50)
工业50,(教化,科技,文化,体育,卫生)
商业40,(旅游,商场,消遣设施等)特点:经营者有利润受益。
除以上的用地外均为50。
一次性出让签约的最高限:土地运用权限届满后,假如城市规划须要拆迁,则必需拆迁;如不在城市规划范围内的可以续签《土地运用权出让合同》,并交付土地运用权出让金,作国有土地运用权登记(桩基50)。
4房屋租赁:
住宅的最高租赁限为8,商业的最高租赁限为15。
租赁须要交纳的费用:1)房产税4%2)经营税3%3)个人所得税10%(每月低于800不需交纳)4)租赁管理费2%(交给城管)
5行政划拨的方式:针对两种。一种是安居房(如锦绣)另一种是城市公用设施(非营业)。
二.房地产建筑类概念
1,商品房的销售面积:俗称建筑面积,套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
2,套内建筑面积:建筑面积-公摊面积
3,套内墙风光 积:公用
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