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怡和·现代商城经营策略

讨论稿

从目前的市场调查情况来看,以店铺形式的市场或商城,投资业主投资者、经营商户

经营者、自营业主自主经营者、回迁自营者、回迁业主回迁投资者是4个不同的社会群

体;可见,商城的客户群体相对比较复杂,其各自的需求和目的各不相同;因此,商城的经

营管理必须同时满足4个不同群体的共同利益才可能获得成功;为此,商城的经营策略必

须实行统一管理、统一经营、统一布局、统一租赁才可能在最短的时间内达到最佳商业

氛围,保障整个商城的持续发展;

一、营销策略：

1、店铺定价：在起步价的基础上根据店铺的具体位置,采取一铺一价名码标注进行

销售;目前回迁业主已购店铺均为极优店铺,使整个商城的销售利润空间受到很大限制;

为弥补由此带来的经营损失,应对回迁业主已购置的店铺按优劣位置标注高价带动其它

店铺整体售价上升,并使回迁业主明显感到所购店铺已经大幅升值;坚定回迁业主对店铺

的投资信心,带动其他投资者的尽早加入;

2、限期付款：对已预交店铺购置定金的回迁业主,必须要求其在商城破土动工后60

天内支付全款银行按揭情况应预交50%首付款,否则将按自动放弃现有店铺购置权处

理,10天后该店铺将重新挂牌销售;在未正式退还回迁业主商铺定金之前,回迁业主仍可

在剩余的店铺中按原定购价格选择购置新的店铺;

3、关系营销：为刺激持观望心态的投资者提前投资,通过在周边社会关系中散布可

获优惠价格的消息,对政府领导、回迁业主介绍的投资业主,以及全额付款的投资业主,可

按店铺销售标注价享受98折优惠;

4、自营业主：对全额付款购买店铺的自营业主可在98折优惠的基础上,再享受97

折优惠；对采取银行按揭方式购买店铺的自营业主只按店铺销售标注价享受97折优惠;

5、团购优惠：对一次性购置2套以上店铺的业主,无论全额付款还是银行按揭购置

店铺,均可按铺店销售标注价享受98折优惠；自营业主可在店铺销售标注价98折基础上

再享受97折优惠;

二、租赁策略：

1、统一租赁：为满足大多数业主和商户的共同利益,商城必须按经营项目划分经营

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区域招商和管理,对投资回迁业主购置的店铺,以及自营业主和投资业主所购置的店铺一

律实行统一管理、统一租赁;

2、汽车装饰：目前,回迁业户中有31户属于汽车装饰自营业主,为实现分相目区域

经营,在划定汽车装饰经营区的基础上,向自营业户提供以下优惠条件,吸引汽车装饰回

迁业主主动置换商铺位置;

1在店铺中配套相关汽车装饰的专业设施,如：上税、下水、地漏等；

2在店铺南面广场提供专用停车位1个,并免收5年租金；

3在店铺南面一层向外延伸搭建一个工作间钢架结构,按每个5万元收取使用费非产

权,收入归经营公司,一层店铺走内街设置为经营区域;

3、租金优惠：自商城正式开业之日起2年内,入驻商城的经营商户第一年免收全年

租金,第二年享受半价租金优惠;入驻的经营商户必须签订3年以上租赁合同,并支付一年

租金作为信誉押金;

4、租金价格：为确保店铺的出租率,店铺租金价格根据具体位置和配套设施按一户

一价进行定价,起步价按元/平方米/天收取,每年按10%递增,在租赁合同中作为条款加入

根据招商形式发展需要可灵活调节;

5、店铺返租：投资业主可自愿选择签订五年返租合同,每年商城按店铺实际购置款

的10%回报支付投资业主投资收益金；在投资业主支付店铺购置款时,商城向投资业主支

付第一年投资收益金；第六年后根据市场招商和经营情况,商城将制定新的条款续订店铺

返租合同;

6、回迁业主：对回迁业主享受综合成本价购置店铺的经营管理：

1不再享受店铺返租优惠条件,可交由商城统一对外租赁,也可按商城分区规定的经

营项目自主对外租赁,不得跨区域、超范围租赁经营;