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物业管理实务考试要点

1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，根据物业服务合同从事物业管理活动的

经济实体。

2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能

3、物业管理企业的分类：

①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。

②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业

物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或者部门；②独立的物业服务企业；③物业服务

集团公司。

4、物业服务企业的设立：★★★

根据《公司法》与《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记与

资质审批两个阶段。

⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数与法定代表人；⑤公

司人员；⑥公司章程

⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专

业人员的职业资格证书与劳动合同，管理与技术人员的职称证书与劳动合同。

企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或者名称；股东权利与义务；出资方式；机构产生办

法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由与清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。

5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

⑴一级证书的颁发与管理：国务院建设主管部门；

⑵二级证书的颁发与管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；

⑶三级证书的颁发与管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。

6、物业管理企业资质条件

⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等有关专业人员很多于30人，中级

职称以上人员很多于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以

上物业不低于100%、多层200万平方米、高层100万平方米、独立式15万平方米、办公楼、公寓厂房及其他

50万平方米，有优良业绩。

⑵二级：300万，20人，10人，两种类型物业以上物业不低于100%、多层100万平方米、高层50万平方米、

独立式8万平方米、办公楼、公寓厂房及其他20万平方米，有良好业绩。

⑶三级：50万，10人，5人，有委托项目，建立档案。

7、新设立的物业管理企业，其资质按最低等级核定，并设一年暂定期。物业企业在领取营业执照30日内申报。

8、物业服务企业组织形式：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制的。

①直线制优点：领导能够集指挥与职能一身，命令统一，责权分明。

缺点：要求领导者通晓各类专业知识，具备多方面的知识与职能。

②直线职能制是目前物业管理机构设置中普遍使用的一种形式，优点：加强了专业管理的职能、习惯涉及面

广、技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易

扯皮，降低工作效率。

③事业部制特点：一是实行分权管理，将制订与行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独

立的核算与自负盈亏。优点：一是强化决策机制；二是调动积极性；三是促进内部竞争、提高效率；四是有利于

复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间协调困难，机构重叠，人员过多。

④矩阵制特点：在同一组织中既设置职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员是双重领导，既受

所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用人力资源；二是有利于跳动各方工作的积极性、决

解处理负责问题；三是具有较强的机动性与习惯性。

缺点：一是组织结构的稳固性较差，机构人员多，容易多头领导；二是部门之间关系复杂，协调难度较大，

处理不当容易产生矛盾。

9、物业管理企业组织机构设置的影响因素：

①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④组织规模及所处阶段。

10、物业管理企业组织机构设置的要求：

①按规模设置、任务设置；②统一领导，分层管理；③分工协作；④精干、高效、灵活。

11、物业服务企业机构设置及其职能：★★★

①总经理室：通常设总经理与若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等）