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险

厂房未经竣工验收交付使用的法律风厂房未经竣工验收交付使用的法律风

险

一、事实描述及前提

在未经竣工验收时，作为发包人的我方已经开始进入厂房、并正准备投产经

营。现要明确该过程中存在什么法律风险，采取什么方法能降低或防范该些法律

风险。

本篇法律风险的提示及相关建议的提出是建立在我公司已经取得该项工程

的国土使用权证书、建设工程规划许可证书的基础之上。同时，本篇所言及司法

实践仅为大凡做法，并不具有绝对性。

二、法律依据

1.建筑法

2.建设工程质量管理条例

3.城市房地产管理法

4.消防法

5.环境保护法

6.合同法

7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释

三、法律分析

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（一）法律禁止建筑工程未经竣工验收交付使用

依据《合同法》、《建筑法》、、《消防法》、《环境保护法》、《审理建

设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释》相关规定，建设工程（包括建筑

工程）未经竣工验收、消防验收、防治污染的设施的验收或者未经过该些

验收，不得交付使用并进行生产经营，若交付使用将承担晦气法律后果。相关

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法律条文的规定见后文。

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此处交付使用既包括发包人擅自使用，又包括经承包人同意的交

付使用。任何一种交付使用，在未经竣工验收之前均为法律法规所禁止，但两

者区别在于：发包人因未经竣工验收使用部分的建筑工程质量问题，所主张的

民事权利能否获得司法支持。

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（二）使用和擅自的认定

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发包人擅自使用和经承包人同意的交付使用涉及到使用的认

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定，可是法律法规和司法解释均未明确界定其内涵，根据相关司法实践，使

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用认定应包括如下内涵：

1.前提：建设工程未经验收、或验收未经过；

2.程度：应为按照建筑工程的实际用途进行利用，如厂房则实际投入生

产、办公楼则进行办公运营、住宅则为实际入住。若改变工程的用途，则依据

改变之后的实际用途来确定程度上是否符合要求。实践中发包人在工程现场临

时存放生产所需的机器、设备、材料，或接待相关行业、政府、其它方面的参

观等大凡不

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认定为使用。

3.范围：未经竣工验收使用的范围应以发包人实际使用的空间为限。对于

发包人未使用的部分，出现质量问题时，发包人主张权利大凡能得到支持。

（三）未经竣工验收，交付使用建筑工程的法律后果

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1.发包人擅自使用的法律后果

（1）擅自使用（转移占有）建设工程之日视为竣工日期。若发包人和承包

人未约定支付工程款的期限或约定不明，则擅自使用之日亦视为工程款支付之

日，那么违约金及利息由此日开始计算。

（2）因其擅自所使用部分质量不符合约定，发包人主张民事权利的，不能

得到司