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中国房地产指数系统

如何消化存量房产，三种模式与经验

4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一

新提法标志着房地产政策短期更加聚焦去库存。现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去

库存”相比，最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当

一部分居民居住条件较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采取的方式是通过“棚改

货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求，进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求

已经得到满足，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量

攀升、置换不畅对新房市场的影响。结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化

存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。

5月17日，房地产政策组合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下

调公积金贷款利率之外，还提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价

格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

从最新会议精神来看，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，除此以

国企收旧换新非居改租

外，近两年地方也有不少探索实践，如、等也是消化存量的重要模

式补充。消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有助于缓

解房企经营压力、稳定市场预期。当然，推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳，

只有稳住房价才能有效激活市场，实现存量房产去化。

一、消化存量房产的模式

（一）国企收储未售新房

“国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房

房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷

款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成

未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

国企收储未售新房将对市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更

好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，

缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。从资金支持来看，央行将按照贷款本金的

60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售

商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资

金可用于支持在建工程，助力保交房。

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根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有“国企收储未售新房”（改

作租赁住房）的相关实践。接下来，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地推进节

奏或将加快。

从落实角度来看，“国企收储未售新房”模式中，各方对于收购项目的价格共识、项目

是否满足保障房对户型/面积/区位的需要等都决定着政策的推进速度和实际效果。5月17

日央行负责人提出“自愿参与”原则，其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主

体平等协商21家银行按照风险自担、商业可持续原则

，自主决定是否出售。，自主决策是

否向收购主体发放贷款。”

表：近几年部分城市“地方国企收储未售新房”的相关案例

城市地方国企收储未售新房的实践

2021年，郑州城发安居成立，设立“美寓”租赁品牌，大规模收购市场存量房屋转做租赁住

郑州房。据相关信息披露，郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元，已签约项

目78个，10.3万（套）间，其中用于人才公寓的项目64个，6.6万（套）间。

2022年9月，济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告称，在济南市区范围内

济南

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