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中指研究院
中国房地产指数系统
如何消化存量房产,三种模式与经验
4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,这一
新提法标志着房地产政策短期更加聚焦去库存。现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去
库存”相比,最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当
一部分居民居住条件较差,基本住房需求尚未满足,“去库存”所采取的方式是通过“棚改
货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求,进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求
已经得到满足,除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外,还要面对居民二手房挂牌量
攀升、置换不畅对新房市场的影响。结合近几年政府着力构建住房保障体系来看,将消化
存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。
5月17日,房地产政策组合拳正式落地,除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下
调公积金贷款利率之外,还提出设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国企以合理价
格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
从最新会议精神来看,国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式,除此以
国企收旧换新非居改租
外,近两年地方也有不少探索实践,如、等也是消化存量的重要模
式补充。消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰,若接下来能够尽快推动落实,将有助于缓
解房企经营压力、稳定市场预期。当然,推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳,
只有稳住房价才能有效激活市场,实现存量房产去化。
一、消化存量房产的模式
(一)国企收储未售新房
“国企收储未售新房”是由地方国企出手,直接收购开发企业已建成未出售的商品房
房源,改作配售型或配租型保障房。5月17日,央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷
款,鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成
未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
国企收储未售新房将对市场产生多方面影响:第一,有利于加快保障性住房供给,更
好满足工薪收入群体的住房需求,促进房产资源合理配置。第二,有利于市场库存的去化,
缓解开发企业的资金压力,去库存效果最为直接。从资金支持来看,央行将按照贷款本金的
60%发放再贷款,预计将带动银行贷款5000亿元。第三,本轮将收储对象定为已建成未出售
商品房,也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四,房企出售已建成商品房后,回笼资
金可用于支持在建工程,助力保交房。
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中指研究院
中国房地产指数系统
根据中指监测,郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有“国企收储未售新房”(改
作租赁住房)的相关实践。接下来,在3000亿元保障性住房再贷款的支持下,各地推进节
奏或将加快。
从落实角度来看,“国企收储未售新房”模式中,各方对于收购项目的价格共识、项目
是否满足保障房对户型/面积/区位的需要等都决定着政策的推进速度和实际效果。5月17
日央行负责人提出“自愿参与”原则,其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主
体平等协商21家银行按照风险自担、商业可持续原则
,自主决定是否出售。,自主决策是
否向收购主体发放贷款。”
表:近几年部分城市“地方国企收储未售新房”的相关案例
城市地方国企收储未售新房的实践
2021年,郑州城发安居成立,设立“美寓”租赁品牌,大规模收购市场存量房屋转做租赁住
郑州房。据相关信息披露,郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元,已签约项
目78个,10.3万(套)间,其中用于人才公寓的项目64个,6.6万(套)间。
2022年9月,济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告称,在济南市区范围内
济南
收
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