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产业园区物业服务费用的计价方式
产业园区产权方与物业服务企业可以采取包干制或者酬金
制等形式约定物业服务费用。
1)包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费
用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务
计费方式。
2)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约
定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务
合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业
服务计费方式。
无论哪种方式计价,都需要物业服务企业核定物业管理成
本、法定税金及理利润率,测算出管辖面积的均摊费用。
1.1关键控制要点
1)公共物业服务固定成本费用构成要素:因产业园区一
般建在城市的边缘或远郊地区,难以共享城区配套,服务工作
需涉及并满足园区招商引资、参观接待、规划统一、环保低碳、
应急维稳等要素,故成本测算时应考虑到产业园区产权方与产
业园区企业的特殊需求,一般来说产业园区公共物业服务费固
定成本费用构成应考虑到以下要素:a.管理服务人员的工资、
社会保险和按规定提取的福利费等(考虑员工食堂、宿舍费用
等);b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
(考虑公区水电成本、发电费用等);c.物业管理区域清洁卫生
费用(考虑外墙清洗费用及不同产业园区定位对清洁卫生与垃
圾处置的费用成本等);d.物业管理区域绿化养护费用(考虑所
涉客户特殊需求植物费用等);e.物业管理区域秩序维护费用
(考虑应急稳费用等);f.办公费用;g.物业服务企业固定资产折
旧;h.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;i.
管理费用分摊;j经入驻企业同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、革新
费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支
出或者物业服务成本。2)多种经营服务的成本核算方法包括
市场参考法与成本计算法,计价方式有定额计价与工程量清单
计价,定额计价包括单价法与实物法,工程量清单计价一般为
综合单价法。
例如餐饮服务,计价方式按照餐标与实物进行,餐标按照
一定阶梯的餐饮标准收费;实物计价则按照完全自由选菜的菜
品单价计算总数,最终确定费用。短驳车服务一般计算出工程
量清单即费用清单,按照综合单价,根据里程大小进行定价,
此种方式为综合单价法。
有偿办公区保洁服务的收费也是如此,一般按照人均单价
计算总价,报价内容包括所有人工费,税费,物料消耗,办理
费等。
多种经营财务的关键控制点在于收益的分配问题为业主创
办代售飞机、车船票、旅游联系。订餐、订酒店等营业,一般
采取计提中介服务费或者提成的方式计价。
3)税费般纳税人根据业务不同适用不同税率,小规模纳
税人统一适用3%税率,以下为一般纳税人增值税税率:a.物
业服务费:6%;b.维修费:17%;c.停车费:11%(老项目5%);
d销售收入:17%。
4)合理利润般按物业服务收入的10%~15%计提。
5)开办费用针对产业园区产权方的服务定位,物业服务
项目开办费用应就物资清单、配备标准、配备数量、支付方式
等问题与产业园区产权方进行协商并达成一致。
1.2解决方案设计
1)根据费用的可控性决定选择物业服务费的计价方式。
如费用易于控制则选择包干制,方便核算,有利于刺激物
业企业降低成本如不可预计费用占比较大,则选择酬金制,费
用透明,但对产业园区产权方有较高的管理水平要求。
2)包干制下需对测定的费用进行严格控制,需按照产业
园区的区域规模、设立时间、办理水平要求进行合理职员配置,
对物料采购、供方选择、内部控制制度、财务报销举措等内部
流程进行控制。费用审定要点:a.按照产业园区业主方提供的
各项产业园区基础材料,物业区域办理标准,现场查勘实际情
况,审定收费面积及办理范围,确定收费面积。b.审定设备设
施保养维修费。了解设备设施配备情况、质保期限、使用寿命、
零配件代价、需要配备的各类工具器具等相关身分,合理测算
维保费用及设备工具使用费。c.审定能源费消耗额。了解产业
园区供电、供水、供气、供暖等能源供给方式、计量仪器正确
度测定、公用事业费收取单价、公共区域及客户区域的界定范
围等情况,以便正确计量能源费消耗量及消耗额。d.审定职员费
用。首先按办理范围和办理标准审定职员编制,包括办理职员
和各层面作业职员数量,
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