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一、“24924”政策超预期出台，政府稳价格意愿加强
2024年9月24日，国新办举行“介绍金融支持经济高质量发展有关情况”新闻发布会，延续22年以来的政策宽松基调，出台新的地产支持政策组合拳。需求端，降准降息引导LPR进一步下调20-25bp，进一步引导存量房贷利率降低50bp左右，全国层面二套最低首付比由25%下调至15%。供给端，保障房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，研究允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地，延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期至26年底。
图1：21年下半年以来地产政策脉络
供给端
供给端
2022
2023
2024
2021/09
【央行】
“两个维护”后信贷环境相对宽松
2021/12
【中央政治局会议】
支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求
2023/04【中央政治局会议】
推进三大工程
2024/03
2024/04
2021/12
2022/08
【央行】
保交楼资金投放
【中央经济工作会议】
加强预期引导
2023/07
【中央政治局会议】
适应供求重大变化的新形势，适时调整优化地产政策；
因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性改善需求；
加大三大工程建设，盘活改造各类闲置房产
2024/05
2022/02
【国常会】
房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局
【中央政治局会议】
统筹研究消化存量房和优化增量住房政策，
【地方】
截至24年5月，除一线和海南重点区域外，
均解除限购
2022/11
【央行】
金融16条、第二支箭等支持房企融资需求
【地方】
各地四限开始点状松动，低能级城市为主
2024/05
2022/04
【中央政治局会议】
支持刚性改善需求
2022/11
【证监会】
股权融资重启
2022/04
【地方】
高能级城市四限开始点状松动
2023/08
【住建部、央行、金融监管总局】
推动落实首套“认房不认贷”
2023/11
【央行、金融监管总局、证监会】
银行涉房贷款“三个不低于”
2022/05
【央行】
首套利率下限下调为LPR-20bp
2024/07
2023/08
【住建部、央行、自然资源部、金融监管总局】
首/二套首付比下限15%/25%、取消首二套
房贷利率下限、公积金贷款利率下调
政府可组织地方国企以合理价格收购存量商品住房作保房，央行将设立3000亿元保障房再贷款支持，央行资金支持比例60%
自然资源部将通过支持地方回购尚未开发或已开工未竣工土地
【中央政治局会议】
坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房
2024/01
【证监会、金融监管总局】房地产融资协调机制
2022/07
【中央政治局会议】
因城施策用足用好政策工具箱
【央行、金融监管总局】
首/二套首付比下限20%/30%、
二套利率下限LPR+20BP、存量贷款利率置换
2024/09
2024/01
【央行、金融监管总局】金融支持住房租赁、经营性物业贷拓展房企融资渠道
2022/09
【央行、银保监会、财政部、税务总局】
首套房贷利率机制、换购退税优惠、公积金贷款利率下调
2023/09【地方】
一线城市开始进入四限放松周期
【央行、金融监管总局】
存量贷款利率预计下调50bp
近期将降准50bp，年内或再择机降准25-50bp，OMO下调20bp，LPR将同步下行20-25bp
二套首付由25%下调至15%，与首套统一
保障房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%
研究允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地
延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期至26年底
数据来源：政府网站，央行，住建部等，
从21年下半年地产进入下行周期以来，每年的传统地产旺季“金九银十”前，中央均会出台地产政策组合拳推动需求落地，以央行及金融监管总局出台的利率及首付支持政策为主。从22年到24年，中央逐步拉升政策力度，今年年内“517”及“924”两个时间点均超预期出台政策组合拳，目前首付及利率政策均处于历史最优惠阶段，央行政策力度拉满，且对比以往政策组合拳，今年新增通过货币政策释放调动地产流动性，政府稳定居民房产财产价格的意图非常强烈，政策持续性可以期待。
二、美国降息打开我国政策空间，首付及利率新政降低居民购房负担率
美联储9月18日宣布降息50bp，开启新一轮的降息周期，缓解了部分目前中美利差压力，打开了我国的货币政策空间。
图2：中美降息周期对应
中国降息周期首套房贷利率
有效联邦基金利率美国
有效联邦基金利率
美国10年期国债收益率
中国10年期国债收益率
08/09-08/12
累计降幅250bp月均降幅63bp
14/07-15/12
累
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