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开发商业地产如何做好招商管理

商业地产作为房地产开发中一种细分市场，其开发利润丰厚好处显而易见。然而商业地产在物业交付时候只是整个运营某些正式开始，能否持续健康地运营才是决定一种商业地产项目与否成功实现价值核心。招商工作作为商业地产运营重要某些，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作成功与否又是评判商业运营与否成功唯一原则。

???一、招商工作过程中操作要点

????1、市场调查

???市场调查是招商工作第一步。最先要做是对目的所在市场调查，这重要涉及对项目周边交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一种调查方向是周边商铺当前经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目发展和前程。

????2、项目分析

???项目分析涉及项目产品自身分析，如项目物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这某些要考虑是项目适合引进如何商家，将来要做成如何一种商业物业，如何才干制定适当招商政策等。

????3、商业定位

???在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型产品，是中档还是高档还是更精细一点东西，只有定位精确，才干在招商过程中找准目的，才干有放矢地制定招商筹划，免做许多无用之功。

????4、业态组合

???当前各地房地产项目开发中商业物业日益放量，商铺分类重要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要咱们对项目进行业态组合和布局划分。

????5、招商

???业态布局划分之后，就要依照这个布局划分来进行招商。招商方式重要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是当前采用较多方式，使看到广告后客户会来电来访，通过她们对项目理解又间接影响其她客户；第二种是人员推广，涉及向外派发海报，海报内容会更广泛更详细更能吸引人。尚有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉她们这个商场地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常核心一步，由于有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，她们印象就不是很深刻，你讲过后来也就算了，时间一长都忘了，因此无论是采用何种方式一定要把客户搬到现场来，到了后来根据实物再详细地简介。

???客户来了后来咱们还要和她把这个项目解释清晰，通过这个客户引来更多商家，这些客户诸多是老乡关系，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一种客户简介，一种带一种，可以引来诸多客户资源，这里面道理这些商户也都懂，你要告诉她单单一种人做是做不旺一种场子，只有人们一起做才干做旺，她往往不会说我一种人来就行了，她会去告诉别人，因此客户带客户这也是一种传播途径之一，咱们要善于多渠道地去挖掘客户

????6、商业物业管理

???最后一种要点是商家招进来后来物业管理，一种场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必要有配套规范市场管理体系和旺场办法，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才干保证商户正常经营，在洽谈时候会给商户安全感和信心。

?二、开发商在招商中常用误区

???1、盲目定位，不切合实际。

???为了在销售推广中宣传项目价值，开发商往往对项目定位人为拔高，即导致商铺价格定得比较高，而理智做法是依照周边消费群体以及居民收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周边消费环境不协调，定位过低会损害开发商利益，而定位过高，则会导致商家此后经营成本过高，不敢问津。

???2、招商盼望值过高。

???盼望值过高体现一方面体现就是在租金上。咱们在定租金价格时候一方面考虑不应是自己利润，应当先考虑经营者，只有经营者生存了，咱们商场才干生存。咱们要通过这个商铺核算出客户在这里经营每月能产生营业额，甚至每月客户毛利也许是多少，这样咱们才干核算出她们租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费、水电费等在内，咱们租金成本只有比这个价格还要低某些时候客户利润才也许突现。一种商场要做起来，都必要通过一种哺育期，这个哺育期也是有长有短，开发商要依照周边状况来定，例如商场处在交通要道旁，它哺育期相应就会短某些，如果这个商场位置比较边沿化，那么它哺育期也许就要稍微长些。因而咱们在招租时候，前期往往价格比较低，由于咱们考虑是先让客户进来，把这个场子先做旺后来这个商场才也许持续下去。而把场子做旺后来，租金才可以慢慢地提高，后来每半年或1年有一种递增，这样话客户从心理上比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最后应当考虑是商场整体经营效益，整体商业氛围，整体购物环境，不能只简朴地计算所谓